Ce este auto-construirea? Samostroy: ce este și cum să tratăm cu ea? Despre termenul de prescripție

Ce se numește auto-construire?

Termenul „samostroy” este consacrat oficial în Codul civil al Federației Ruse, articolul 222. Această expresie implică un obiect care a fost construit neoficial (adică o astfel de structură nu are documente oficiale care să permită construcția). Pentru stat, un astfel de obiect este ilegal, prin urmare proprietarul „samostroy-ului” nu îl poate vinde sau iniția alte tipuri de tranzacții în relațiile sale.

Ce obiecte sunt clasificate ca „samostroy”?

„Construcții absolute” includ structuri și clădiri reconstruite construite:

• fără autorizație de construire de la autoritățile locale;
• fără a respecta toate cerințele de urbanism și construcție;
• pe o zonă care nu este destinată construcției unei astfel de instalații;
• pe teritoriul închiriat fără permisiunea proprietarului său;
• pe un teritoriu auto-ocupat (adică au fost încălcate limitele care au fost clar definite prin delimitarea terenului).

Care sunt motivele pentru apariția „construcțiilor squatter” și este posibilă demolarea acesteia?

Există o părere printre oameni că, dacă deții un teren, poți construi orice vrei pe el. Da, o astfel de înțelegere poate fi adusă la viață dacă aveți resurse administrative, capital mare și specialiști cu experiență. Dezvoltatorii mari au toate acestea. Ei cumpără terenuri de la stat, dezvoltă noi proiecte de dezvoltare urbană, adaugă noi teritorii și noi facilități rezidențiale sau nerezidențiale zonei urbane.
Dar unii dezvoltatori ignoră regula, care prevede că pentru a realiza construcția pe un șantier, este important să aveți aprobare (Codul de urbanism, articolul 51) pentru lucrare. Și nu va conta ce este construit - un aeroport sau o cabană. Nu există un acord, ceea ce înseamnă că s-a construit o „construcție squatter”. Dezvoltatorii neexperimentați întâlnesc adesea recunoașterea unui obiect construit ca „auto-construcție” atunci când este necesar să se obțină documente pentru obiectul construit.

Ce trebuie să știți înainte de a începe construcția?

Cadrul legislativ presupune o serie de condiții de reglementare care trebuie îndeplinite înainte de începerea construcției unei clădiri rezidențiale sau nerezidențiale. Astfel de condiții includ:

• disponibilitatea drepturilor funciare oficiale;
• terenul trebuie să aibă permisiunea de folosire a acestuia;
• construcția trebuie efectuată cu respectarea tuturor condițiilor de urbanism și construcție;
• disponibilitatea avizului oficial pentru construcție.

Demolarea „construcțiilor squatter” și pedeapsa pentru încălcarea legii

Demolarea „samostroy” este o acțiune legală. În plus, un încalcător al legii va fi pedepsit cu o amendă (până la 1 milion de ruble) cu o posibilă interzicere temporară a activităților organizației.
Astăzi, la Moscova, problema demolării clădirilor ilegale este rezolvată rapid în mai multe etape:

• este identificată o instalație construită ilegal;
• se înregistrează o încălcare;
• se ia decizia de a demola cladirea pe cheltuiala constructorului insusi.

Dacă clădirea nu este demolată până la ora stabilită, atunci Departamentul Proprietății Orașului (DGI) recurge la serviciile unei organizații sindicale și atribuie suma costurilor constructorului unității.

Opțiuni pentru rezolvarea problemei cu „sabotaj”

Un obiect construit ilegal poate fi lăsat fără acte, ceea ce nu va permite să fie vândut, închiriat etc. În acest context, „inspectori înfometați” pot veni adesea la proprietarul proprietății. Pot apărea în mod regulat conflicte cu vecinii nemulțumiți de construcție. Statul va ridica taxele pe teren pentru a-l obliga pe proprietarul terenului să legalizeze autoconstrucția.
Motive pe baza cărora autoritățile locale pot demola „samostroy”:

1. Clădirea amenință viața oamenilor
2. Construcția de obiecte este interzisă pe teritoriul selectat pentru construcție.
3. Clădirea a fost construită într-o zonă memorială, într-un lac de acumulare sau în altă zonă protejată.

Construcția trebuie legalizată sau nu?

Este necesară legitimarea clădirii construite deoarece:

• investițiile în construcții vor fi justificate;
• se va putea dispune în mod legal construcția;
• pe viitor va trebui în continuare să înregistrați construcția;
• in viitor situatia se poate complica, deci creste riscul ca legalizarea constructiei sa fie foarte dificila;
• oficialii guvernamentali nu vor mai avea dorinta de a demola cladirea;
• nu vor fi aplicate penalități.

Motive împotriva legalizării:

• complexitatea designului;
• cheltuieli mari;
• va fi necesar contactul cu agențiile guvernamentale;
• dupa legalizare se va impune un impozit mare pe constructii.

Din toate acestea, concluzia este următoarea: este mai bine să înregistrați o „autoconstrucție” în timp util decât să aveți multe probleme mai târziu.

În ce moduri poate fi legitimată „construcția squatter”?

Construcția neautorizată poate fi legalizată administrativ sau pe cale judecătorească.
Metoda administrativă este posibilă în cazurile cu clădiri pe terenuri de grădină și atunci când guvernul statului efectuează această procedură prin comisie.
Dacă nu are loc înregistrarea administrativă, problema este soluționată de instanță. Compania Land Lawyer are o vastă experiență în rezolvarea unor astfel de probleme.

Ce este necesar pentru a înregistra o „autoconstrucție”?

1. Acte de proprietate asupra terenului.
2. Clădirea trebuie să corespundă destinației terenului.
3. Respectarea cerințelor de urbanism.
4. Fără încălcări în zonele protejate.
5. Un fapt care demonstrează că nu există niciun pericol pentru viața cetățenilor și pagube materiale.
6. Consimțământul unui număr de organizații guvernamentale.
7. Document de confirmare a recepției în exploatare a clădirii.
8. Alte documente pe cazuri specifice.

Te va proteja un titlu de proprietate?

În cazurile în care proprietarii unei clădiri au drepturi de proprietate asupra bunurilor imobiliare, instanța trebuie întotdeauna să clarifice legalitatea acesteia.
Dreptul de proprietate este revocat dacă:

• documentele au fost obținute ilegal;
• au fost încălcate cerințele de urbanism;
• există o amenințare la adresa vieții cetățenilor și există riscul de deteriorare a proprietății.

Astăzi, în Rusia există un număr mare de clădiri neautorizate. Printre acestea sunt multe care nu sunt supuse legalizării. Materialul prezentat mai sus a fost oferit spre revizuire pentru a avertiza cetățenii să nu înceapă construcția până când aprobarea și autorizația pentru construcție nu sunt în mână.
Dar dacă se întâmplă că casa a fost deja construită și înregistrarea a fost refuzată, nu trebuie să intrați în panică, dar ar trebui să încredințați soluția problemei avocaților noștri cu experiență.

Înainte de a începe să construiți o casă de țară sau orice alt obiect, trebuie să:

1. În primul rând, contactați serviciul de arhitectură al administrației raionale, orășenești sau satești pentru o autorizație specială pentru efectuarea lucrărilor.
2. Al doilea pas este să contactați o organizație de proiectare, care va întocmi o sarcină de proiectare sau va dezvolta un proiect.
3. În ultima etapă, trebuie să selectați un antreprenor care va executa construcția.

Acesta este algoritmul ideal pentru construirea unui obiect. Dar, în realitate, totul este de obicei mult mai prozaic. Încercând să economisească timp și bani, dezvoltatorul, mai ales dacă este proprietarul site-ului, construiește orice pe el. De aici vine squatterismul.

Cu toate acestea, mai întâi trebuie să decideți ce obiecte sunt clasificate ca neautorizate. La urma urmei, destul de des în documentația BTI, toate clădirile, pe lângă clădirea rezidențială în sine, sunt desemnate ca construcție neautorizată, adică. nu sunt supuse evaluării. Cu alte cuvinte, aceste obiecte par să nu existe, întrucât nu au fost eliberate autorizații speciale pentru construcția lor de către inspectoratul local de incendiu, autoritatea de arhitectură și alte organizații.

Există două tipuri de squatters

1. O anumită persoană care este proprietarul amplasamentului pe care a fost efectuată construcția neautorizată a unui obiect imobiliar fără a emite documente speciale de autorizare pentru construcție. De obicei, acestea sunt mici proprietăți non-profit și comerciale construite într-o zonă discretă. Sunt și mici magazine și tarabe care nu au toată documentația necesară.
2. Dezvoltatorul efectuează și documentele concomitent cu procesul de construcție. Acest tip de autoconstrucție este cel mai comun. Acest lucru se explică prin faptul că, pentru a întocmi o listă completă de documente care să permită începerea construcției, este necesar să petreceți de două ori mai mult timp decât construcția în sine. De obicei, acestea sunt proprietăți comerciale cu o suprafață de la 3000 m2 până la 15000 m2.

Instalatii auxiliare

Dreptul civil definește un spațiu de locuit ca obiect de proprietate, precum și toate componentele sale (cladiri precum o baie, șopron, toaletă etc.) destinate să deservească spațiile rezidențiale principale. Codul civil al Federației Ruse (articolul 135) prevede că acele lucruri care sunt destinate să servească un alt lucru, principal, moștenesc soarta principalului. Acestea. dreptul de dispoziție (soarta lor legală) este determinat în mod indisolubil de dreptul de dispoziție (soarta legală) a obiectului principal - spațiile de locuit.

Ca urmare, se dovedește că dacă ați ridicat, adăugat sau reconstruit ceva pe un teren care vă aparține, atunci ați făcut-o pe cele mai multe motive legale. Și, mai mult, același Cod civil (articolul 261) prevede că proprietarul unui teren poate, la propria discreție, să folosească tot ceea ce se află sub și deasupra suprafeței unui anumit teren, dacă acest lucru nu contravine legilor privind subsolul, și, de asemenea, nu încalcă drepturile altor persoane

La rândul său, articolul 263 din Codul civil prevede că proprietarul terenului poate:

• construiți clădiri pe el,
• efectuează demolarea sau reconstrucția acestora,
• permite altor persoane să construiască pe site-ul lor.

Aceste drepturi trebuie exercitate cu respectarea standardelor de construcție și urbanism, cerințelor și destinației terenului.

Din toate cele de mai sus reiese clar că o proprietate construită pe un teren este parte integrantă a acesteia. Adică, pe baza normelor Codului funciar al Federației Ruse, o baie ridicată pe un teren nu poate fi recunoscută ca un imobil separat (cu alte cuvinte, o construcție neautorizată). În acest sens, nimeni nu poate recunoaște a priori un obiect construit pe site ca fiind ilegal. Totodată, BTI nu are dreptul de a clasifica o astfel de clădire drept autoconstrucție, deoarece trebuie să existe un fapt de construire a acestui obiect imobil cu încălcarea regulilor și regulamentelor de urbanism, a cărui respectare trebuie să fie supravegheată de alte autorități.

Chiar și atunci când proprietarul site-ului a încălcat vreo regulă, legea este de partea lui, pentru că i-a dat dreptul de a construi liber obiecte pe terenul pe care îl deținea. Dacă nu există revendicări oficiale oficializate din partea organizațiilor de arhitectură, incendii și alte organizații, atunci astfel de clădiri ar trebui considerate complet legale.

Ce este „samostroy”?

Samostroy este un nume comun de zi cu zi pentru obiectele imobiliare ridicate cu încălcarea condițiilor legislației civile, funciare și urbanistice.
Din punct de vedere legal, o astfel de structură este numită „construcție neautorizată”. Conceptul său este cuprins în articolul 222 din Codul civil al Federației Ruse și implică faptul că o astfel de clădire a fost ridicată:
Pe un teren nedestinat construcției;
Fără a obține permisiunea corespunzătoare;
Cu încălcarea regulilor de urbanism stabilite;
Fără respectarea SNiP (coduri și reglementări de construcție).
Numai clădirile care necesită obținerea autorizației pentru construcția lor pot fi recunoscute ca autoconstrucții.
Clădirile provizorii (nu de capital) (sere, foișoare, foișoare) ridicate pe un șantier destinat construcției nu sunt considerate autoconstrucții Clădiri de uz casnic (adăposturi pentru animale, hambare, toalete, băi etc.).

Este posibil să se legalizeze autoconstrucția pe un șantier nețintă?

Construcția unei clădiri pe un șantier (terenuri) care nu au fost inițial destinate construcției de clădiri rezidențiale ( construcție de locuințe individuale ) de regulă, atrage pentru proprietarul unei astfel de structuri obligația de a demola structura ridicată pe cheltuiala proprie.
Dar există cazuri când, la alocarea terenului pentru dezvoltare (înainte de 2001 - adoptarea Codului de urbanism al Federației Ruse), scopul propus al terenului a fost diferit sau nu a fost deloc determinat.
Proprietarul structurii ridicate trebuie să introducă o acțiune în justiție pentru schimbarea destinației terenului pe care structura (casa) a fost deja construită.
Înainte de 2010, depunerea unei astfel de cereri era practic fără speranță. Dar, la 29 aprilie 2010, Curtea Supremă de Arbitraj și Curtea Supremă a Federației Ruse au adoptat o rezoluție comună, care a rezumat practica judiciară apărută în legătură cu protecția dreptului de proprietate asupra imobilelor construite pe terenuri nedestinate construcției.
Acest document a pus bazele pentru acceptarea și luarea în considerare a fondului cererilor de legalizare a construcției neautorizate pe terenuri nevizate.

De unde să începem legalizarea construcției de squatter?

Primul pas către legitimarea (legalizarea) autoconstrucției este înregistrarea dreptului asupra terenului pe care se preconizează ridicarea sau a ridicat deja o structură. În mod ideal, pentru a vă înregistra la filiala teritorială a Rosreestr, trebuie să furnizați un document de proprietate: un contract de cumpărare și vânzare sau de închiriere, un act de cadou sau un certificat de moștenire.
Dacă nu există astfel de documente, până la sfârșitul anului 2017 există posibilitatea de a profita de Amnistia Dacha” - o procedură simplificată de înregistrare a dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare care nu au fost înregistrate anterior la Rosreestr sau pentru care nu au fost autorizate de construcție. emis.
Pentru a face acest lucru, este suficient să furnizați un certificat de la administrație care indică scopul clădirii (casă de la țară, casă de grădină), un extras din registrul gospodăriei, un act de atribuire a unui teren. SNT (cooperativa dacha) pentru desfășurarea grădinăritului și construirea unei case de țară etc.

Cum se înregistrează dreptul de proprietate asupra unei proprietăți construite pe cont propriu

Odată ce proprietatea asupra terenului pe care este ridicată structura a fost înregistrată, puteți începe să înregistrați structura în sine.
Dacă în timpul construcției a fost încălcată cel puțin una dintre condițiile care nu permite înregistrarea acesteia, va fi necesară colectarea (sau prezentarea documentelor care lipsesc pentru înregistrare):
În copii:
pașaportul solicitantului;
Pașaport cadastral pentru obiectul înregistrat (se comandă de la ITO);
Certificat de proprietate asupra terenului (extras din Rossreestr);
În cazul în care clădirea a fost ridicată pe terenuri destinate grădinăritului și horticulturii, nu este necesară furnizarea autorizației de construire până la 1 martie 2018;
Chitanță pentru taxe de stat pentru 200 de ruble.

Pachetul de documente colectat este prezentat organului teritorial al municipiului Rosreestr personal, sau trimis prin poștă (în acest caz, copiile documentelor sunt certificate de notar) sau depus la MFC.
În ce instanță poate fi legalizată construcția de squatter?
Există o opinie că cazurile de dezvoltare ilegală și recunoașterea drepturilor de proprietate asupra acestora sunt examinate de instanțele de jurisdicție similare categoriilor de cauze pentru persoane fizice și juridice. În raport cu întreprinderile și întreprinzătorii individuali - de către instanțele de arbitraj, iar în raport cu persoanele fizice - de către instanțele de jurisdicție generală.
Este gresit.
Fără excepție, toate cauzele din această categorie sunt de competența instanțelor teritoriale (de raion, oraș).
Înainte de a depune o cerere de recunoaștere a dreptului la o structură neautorizată, este necesar să se ia toate măsurile prevăzute de lege pentru înregistrarea extrajudiciară a acesteia. Contestații către organele abilitate: Administrația entității teritoriale pe care se află terenul, ITO, Rosreestr etc.
Aceste contestații vor constitui baza de probă care indică necesitatea adoptării unui act judiciar.

Se aplică prescripția achizitivă auto-construcției?

Sunt clădiri care au mai mult de 50 de ani. La acea vreme, nu exista o legislație funciară codificată. Toate terenurile, fără excepție, erau proprietatea statului, iar la eliberarea unei autorizații de construire sau pur și simplu alocarea unui teren, nimănui nu-i păsa de film documentar înregistrarea dreptului de proprietate asupra structurii ridicate.
Posesia unui lucru cu bună-credință pentru o anumită perioadă de timp dă naștere la proprietatea asupra acelui lucru. În ceea ce privește obiectele imobiliare - locuințe, perioada unei astfel de posesiuni de bună credință trebuie să fie de cel puțin 15 ani.
Pe această bază, mulți dezvoltatori - proprietari de clădiri ridicate ilegal - se adresează instanțelor de judecată cu cereri de recunoaștere și obligare a autorității de înregistrare de stat să înregistreze dreptul de autoconstrucție. Instanțele refuză pe bună dreptate să accepte astfel de pretenții.
Acest lucru se explică prin faptul că Curtea Supremă a Federației Ruse a clarificat că o clădire ridicată fără a respecta cerințele obligatorii și pe un teren care nu a fost transferat dezvoltatorului pentru proprietate (chirie, utilizare perpetuă) nu este supusă legal. la „reţetă achizitivă”.
De aici rezultă că este necesar să parcurgeți toate etapele de înregistrare a dreptului de proprietate asupra unui teren, apoi încercați să înregistrați proprietatea asupra structurii ridicate în Rosreestr și numai în caz de refuz să depuneți o cerere în instanță, dar pe alte motive. nu are legătură cu prescripţia achizitivă.

Bună prieteni! S-a dovedit a fi o scurtă pauză de două săptămâni. Prin urmare, astăzi am decis să public un articol care să umple această pauză. Articolul s-a dovedit a fi voluminos și detaliat. Da, iar subiectul este relevant.

La 1 septembrie 2015, modificările aduse art. 222 din Codul civil al Federației Ruse, dedicat construcției neautorizate. Au fost aduse modificări prin Legea federală nr. 258-FZ din 13 iulie 2015.

A devenit mai dificil să legitimezi construcția neautorizată. Dar această complicație a fost consacrată doar la nivel legislativ. Înăsprirea cerințelor pentru recunoașterea dreptului de proprietate asupra construcțiilor neautorizate a fost stabilită mai devreme în practica judiciară. După ceva timp (destul de mult timp, trebuie menționat) în art. 222 din Codul civil al Federației Ruse au făcut modificări.

Înainte să avem timp să ne ocupăm de schimbările din partea generală a legii obligațiilor, legea proprietății a început să se schimbe treptat. Despre legea obligațiilor, apropo, cartea mea electronică gratuită „ Obligații de divertisment».

Dar să trecem direct la subiectul articolului.

Conceptul de construcție neautorizată și caracteristicile sale

Anterior, în art. 222 din Codul civil al Federației Ruse, conceptul de construcție neautorizată a fost formulat după cum urmează:

„O construcție neautorizată este o clădire de locuit, altă clădire, structură sau alt imobil creat pe un teren care nu este alocat acestor scopuri în modul stabilit de lege și alte acte juridice, ori creat fără obținerea avizelor necesare sau cu un încălcare semnificativă a codurilor și reglementărilor urbanistice și de construcție.”

Ceea ce este tăiat este din art. 222 din Codul civil al Federației Ruse a fost eliminat. Noua ediție definește construcția neautorizată după cum urmează:

„O construcție neautorizată este o clădire, structură sau altă structură ridicată sau creată pe un teren care nu este prevăzută în modul prescris sau pe un teren, a cărui utilizare permisă nu permite construirea acestei facilități pe acesta, sau ridicate sau realizate fără obținerea avizelor necesare sau cu încălcarea codurilor și reglementărilor urbanistice și de construcție.”

Cuvintele subliniate sunt modificări efectuate. Acum să comparăm textul tăiat (ediția anterioară) și textul subliniat (ediția nouă). Cu alte cuvinte, vom analiza ce obiecte pot acționa ca construcție neautorizată și vom evidenția caracteristicile acesteia.

În primul rând, modificările au afectat caracteristicile construcției neautorizate. Anterior era „o clădire de locuit, altă clădire, structură sau alt imobil”, dar acum este „o clădire, structură sau altă structură”. O clădire în raport cu o clădire rezidențială este un concept mai larg. O clădire nu este doar o clădire de locuit.

Să ne întoarcem la Legea federală din 30 decembrie 2009 nr. 384-FZ „Regulamente tehnice privind siguranța clădirilor și structurilor”. În paragrafe 6 clauza 2 art. 2 a spus:

„...o clădire este rezultatul construcției, care este un sistem de construcție volumetric cu părți supraterane și (sau) subterane, inclusiv spații, rețele de sprijin ingineresc și sisteme de sprijin ingineresc și destinat locuinței și (sau) activităților oamenilor. , locația producției, depozitarea produselor sau deținerea animalelor.”

Clădirea poate fi fie o clădire rezidențială, destinată locuirii umane, fie nerezidențială - destinată amplasării producției, depozitării produselor etc.

Această clarificare a fost stabilită anterior în practica judiciară. Astfel, Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse a indicat că conceptul de „construcții neautorizate” este extins la clădiri, structuri, structuri care nu sunt clădiri rezidențiale individuale (Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 24 ianuarie , 2012 N 12048/11 în cauza N A65-26122/2010).

De asemenea, un șantier neterminat poate fi recunoscut ca o construcție neautorizată (clauza 30 din Rezoluția Plenului Curții Supreme a Federației Ruse nr. 10, Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 22 din 29 aprilie , 2010 „Cu privire la unele probleme apărute în practica judiciară la soluționarea litigiilor referitoare la protecția drepturilor de proprietate și a altor drepturi reale”, denumită în continuare Rezoluția nr. 10/22).

De asemenea, „alte imobile” a fost eliminată din listă, în schimb „alte clădiri” apar acum în definiție; Definiția unei structuri este cuprinsă în Instrucțiunile privind contabilitatea fondului de locuințe în Federația Rusă, aprobate prin Ordinul Ministerului Construcțiilor Funciare al Federației Ruse din 4 august 1998 nr. 37:

„O clădire este o clădire construită separat, o casă formată din una sau mai multe părți, ca un întreg, precum și clădiri de servicii.”

Cuvântul „structură” este mai precis decât imobil, întrucât acesta din urmă, în virtutea art. 130 din Codul civil al Federației Ruse include și terenuri și terenuri de subsol. Și folosirea cuvântului „alte imobile” în legătură cu clădirile neautorizate nu a fost foarte corectă.

Rețineți că anterior instanțele au extins domeniul de aplicare al art. 222 din Codul civil al Federației Ruse pentru noi obiecte imobiliare create ca urmare a reconstrucției (clauza 28 din Rezoluția nr. 10/22).

Conceptul de reconstrucție este dat în paragraful 14 al art. 1 Cod civil al Federației Ruse. Și în iunie 2015, Curtea Supremă a Federației Ruse a indicat că, în sensul art. 222 din Codul civil al Federației Ruse și clarificări ale practicii judiciare, crearea unui nou obiect reprezintă o modificare a caracteristicilor care individualizează proprietatea: înălțimea, suprafața, numărul de etaje etc. (Definiția Curții Supreme a Federația Rusă din 23 iunie 2015 N 24-KG15-6).

În același timp, reconstrucția ar trebui să se distingă de reamenajarea și renovarea spațiilor rezidențiale. Distincția dintre aceste concepte este dată în revizuirea sus-menționată a practicii judiciare în cauzele legate de construcția neautorizată. Nu vom aprofunda mai mult în aceste detalii.

Semne de construcție neautorizată

Alte modificări la paragraful 1 al art. 222 din Codul civil al Federației Ruse se referă la semne de construcție neautorizată.

Prima dintre ele este ridicarea (crearea) unui imobil pe un teren nealocat acestor scopuri în modul stabilit de lege și alte acte juridice.

Răspunsul la întrebarea ce reprezintă construcția pe un teren nealocat în aceste scopuri este dat în practica judiciară.

O clădire va fi considerată creată pe un teren nealocat în aceste scopuri dacă este ridicată cu încălcarea regulilor de utilizare prevăzută a terenului (articolul 7 din Codul funciar al Federației Ruse) sau contrar regulilor urbanistice. zonarea de planificare (articolele 35 - 40 din Codul civil al Federației Ruse, articolul 85 Codul funciar al Federației Ruse, regulile de utilizare a terenurilor și dezvoltarea unei anumite așezări, determinând tipul de utilizare permisă a unui teren în limitele zona teritorială în care se află clădirea neautorizată).

Această concluzie a fost făcută în Revizuirea practicii judiciare în cauzele legate de construcția neautorizată, aprobată de Prezidiul Curții Supreme a Federației Ruse la 19 martie 2014 (denumită în continuare Revizuirea). Ulterior, această poziție a fost confirmată în mod repetat de Curtea Supremă a Federației Ruse (de exemplu, Hotărârea Curții Supreme a Federației Ruse din 13 ianuarie 2015 N 18-KG14-168, Hotărârea Curții Supreme a Federației Ruse din data de 9 iunie 2015 N 18-KG15-65).

Al doilea semn este că clădirea a fost ridicată (creată) fără obținerea avizelor necesare.

Prin autorizații necesare înțelegem o autorizație de construire. Ce fel de document este acesta, procedura și condițiile de eliberare a acestuia sunt stabilite la art. 51 Cod civil al Federației Ruse. În acest articol, voi da doar definiția unei autorizații de construcție, fără a intra în procedura de eliberare a acesteia:

„O autorizație de construcție este un document care confirmă conformitatea documentației de proiect cu cerințele planului de urbanism al unui teren sau al proiectului de amenajare a teritoriului și al proiectului de topografie (în cazul construcției, reconstrucției obiectelor liniare) și care oferă dezvoltatorului dreptul de a efectua construcții, reconstrucție a proiectelor de construcții capitale, cu excepția cazurilor prevăzute de prezentul cod.”

Privind în perspectivă, constat că, dacă persoana care a creat construcția neautorizată nu a luat nicio măsură pentru a obține o autorizație de construcție, atunci oportunitatea de a o legaliza și de a recunoaște proprietatea este redusă drastic.

În cele din urmă, al treilea semn este că clădirea a fost ridicată (creată) cu încălcarea codurilor și reglementărilor urbanistice și de construcție. Această caracteristică, la fel ca, de altfel, cea anterioară, a fost cuprinsă anterior în art. 222 din Codul civil al Federației Ruse. Cu toate acestea, mai devreme în paragraful 1 s-a afirmat că a existat o încălcare semnificativă a acestor reguli și reglementări.
Acum a fost eliminat criteriul materialității încălcării.

În Revizuirea menționată, materialitatea este înțeleasă, în special, ca încălcări ireparabile care pot duce la distrugerea unei clădiri, vătămarea vieții umane, a sănătății, deteriorarea sau distrugerea proprietății altor persoane.

De la 1 septembrie, o astfel de materialitate a încălcărilor nu trebuie dovedită, ceea ce reprezintă o înăsprire a reglementării în raport cu persoana care a creat construcția neautorizată.

De reținut că se aplică codurile și reglementările de urbanism și construcții în versiunea în vigoare la momentul construirii structurii neautorizate.

Astfel, în prezent sunt stabilite următoarele semne de construcție neautorizată:

1. imobilul a fost ridicat (creat) pe un teren nealocat acestor scopuri;
2. clădirea a fost ridicată (creată) pe un teren, a cărui utilizare permisă nu permite construirea acestei facilități pe acesta;
3. clădirea a fost ridicată (creată) fără obținerea avizelor necesare;
4. clădirea a fost ridicată (creată) cu încălcarea codurilor și reglementărilor urbanistice și de construcție.

Pentru a recunoaște o clădire ca neautorizată, este suficient dacă îndeplinește cel puțin unul dintre criteriile enumerate. Acest lucru este evidențiat de construcția definiției toate trăsăturile sunt enumerate prin prepozițiile „sau” și „ori”. Anterior, practica judiciară a urmat această abordare (Decizia Curții Supreme a Federației Ruse din 25 martie 2014 N 4-КГ13-38).

Procedura de recunoaștere a dreptului de proprietate asupra construcției neautorizate

Potrivit noii versiuni a art. 222 din Codul civil al Federației Ruse, dreptul de proprietate asupra unei construcții neautorizate poate fi recunoscut de către instanță dacă sunt îndeplinite simultan trei condiții:

În acest caz, terenul pe care se ridică imobilul trebuie să aparțină persoanei fie prin drept de proprietate, fie prin drept de folosință permanentă (perpetuă), fie prin drept de posesie moștenită pe viață. Acestea. legal.

Să ne uităm la fiecare dintre condiții mai detaliat.

Respectarea primei condiții înseamnă că clădirea este construită pe teren în conformitate cu utilizarea sa permisă.

Revizuirea precizează că, în cazurile în care utilizarea unui teren ocupat de o structură neautorizată nu corespunde utilizării permise, iar autoritatea competentă refuză să o modifice, cerința de recunoaștere a dreptului de proprietate asupra unei structuri neautorizate ridicate cu încălcarea prevederilor scopul propus al terenului nu este acceptat de către instanță. O soluție diferită ar fi contrară prevederilor art. 8 din Codul funciar al Federației Ruse, care stabilește procedura de atribuire a terenurilor pe categorii și de transfer de la o categorie la alta.

Într-unul dintre cazuri, Curtea Supremă a Federației Ruse a recunoscut că neconcordanța structurii ridicate (cladire rezidențială cu șapte etaje) cu scopul propus al terenului pe care se află (construcție de înălțime joasă și mijlocie). clădiri rezidențiale cu cel mult cinci etaje) este o condiție în care instanța nu poate recunoaște dreptul de proprietate asupra unei clădiri neautorizate (Decizia Curții Supreme a Federației Ruse din 13 ianuarie 2015 N 18-КГ14-168).

Dacă este necesar, o persoană trebuie să aibă o autorizație de construcție (articolul 51 din Codul civil al Federației Ruse). Absența acestuia nu implică neapărat un refuz de a recunoaște dreptul de proprietate asupra unei construcții neautorizate. Practica judiciară se bazează pe faptul că o persoană trebuie să ia măsuri pentru a obține o autorizație de construcție și (sau) un certificat de punere în funcțiune. Acest lucru este menționat în paragraful. 2 pct. 26 din Decretul nr. 10/22:

„Lipsa autorizației de construcție în sine nu poate servi drept bază pentru refuzul unei cereri de recunoaștere a dreptului de proprietate asupra unei construcții neautorizate. Totodată, instanța trebuie să stabilească dacă persoana care a creat structura neautorizată a luat măsurile corespunzătoare pentru legalizarea acesteia, în special pentru obținerea unei autorizații de construcție și/sau a unui act de punere în funcțiune a instalației și dacă organismul autorizat a refuzat în mod legal eliberarea unui astfel de permis sau act de punere în funcțiune a instalației.”

În această parte, regulamentul, în general, nu s-a schimbat.

A doua condiție presupune ca clădirea să respecte parametrii stabiliți prin documentația de amenajare a teritoriului, regulile de utilizare și dezvoltare a terenurilor, sau cerințele obligatorii pentru parametrii clădirii cuprinse în alte documente.

Nu există întrebări cu documentația privind amenajarea teritoriului și regulile de utilizare și dezvoltare a terenurilor.

În ceea ce privește cerințele obligatorii pentru parametrii de construcție, se pare că vorbim despre respectarea codurilor și reglementărilor urbanistice și de construcție, în primul rând diferite SNiP-uri. Din nou, toate aceste norme și reguli se aplică în ediția în vigoare la momentul construirii imobilului neautorizat.

În sfârșit, a treia condiție presupune că păstrarea imobilului nu încalcă drepturile și interesele protejate legal ale altor persoane și nu creează o amenințare la adresa vieții și sănătății cetățenilor. Această condiție decurge din cea anterioară. Dacă normele și regulile de urbanism și construcție au fost încălcate, atunci aceasta indică deja o amenințare pentru viața și sănătatea cetățenilor.

Această condiție și-a găsit expresia anterior și în practica judiciară.

La examinarea unuia dintre cazuri, Colegiul Judiciar pentru Cauze Civile ale Forțelor Armate ale Federației Ruse a remarcat că una dintre circumstanțele semnificative din punct de vedere juridic este să se stabilească dacă păstrarea unei construcții neautorizate nu încalcă drepturile și interesele protejate din punct de vedere juridic ale altora. persoane, în special, drepturile utilizatorilor de terenuri adiacente, regulile de dezvoltare stabilite într-o formațiune municipală (Definiția Curții Supreme a Federației Ruse din 12 iulie 2011 N 18-B11-25).

Hotărârea Curții Supreme a Federației Ruse din 17 februarie 2015 N 18-KG14-200 precizează că acordul notarial al proprietarilor de terenuri nu scutește persoana care a creat imobilul de la respectarea cerințelor pentru imobilul construit prin norme și reguli de urbanism, a căror încălcare însăși creează deja o amenințare pentru viața și sănătatea unui număr nedefinit de oameni.

Dacă comparăm semnele construcției neautorizate și condițiile în care poate fi recunoscută dreptul de proprietate asupra unei construcții neautorizate, concluzia este următoarea.

Proprietatea unei construcții neautorizate poate fi recunoscută doar într-un singur caz - dacă singurele semne ale construcției neautorizate sunt absența autorizațiilor necesare. Prezența altor semne înseamnă automat nerespectarea uneia sau mai multor condiții stabilite de clauza 3 a art. 222 din Codul civil al Federației Ruse.

Același lucru s-a spus mai devreme în paragraf. 3 alin.26 din Decretul nr. 10/22:

„Cu excepția cazului în care prin lege se stabilește altfel, o cerere de recunoaștere a dreptului de proprietate asupra unei structuri neautorizate este supusă satisfacerii dacă instanța stabilește că singurele semne ale unei structuri neautorizate sunt absența unei autorizații de construcție și/sau absența unui act de punere în aplicare. instalația în funcțiune, pe care persoana care a creat structura neautorizată are dreptul să o primească.”

Legalizarea construcției neautorizate în astfel de condiții nu este atât de ușoară.

Demolare extrajudiciară a unei clădiri neautorizate

Nu s-a schimbat nimic în ceea ce privește procedura judiciară de demolare a unui imobil neautorizat. În virtutea clauzei 2 a art. 222 din Codul civil al Federației Ruse, o clădire neautorizată este supusă demolării de către persoana care a efectuat-o sau pe cheltuiala sa. Alineatul 22 din Hotărârea nr. 10/22 stabilește că au dreptul de a cere în instanță demolarea unui imobil neautorizat:

• proprietarul terenului;
• obiect al unui alt drept de proprietate asupra unui teren;
• proprietarul legal al terenului;
• o persoană ale cărei drepturi și interese legitime sunt încălcate prin conservarea unei clădiri neautorizate;
• procuror (în interes public);
• organism autorizat în conformitate cu legea federală.

La 1 septembrie 2015, clauza 4 din art. 222 din Codul civil al Federației Ruse, care stabilește procedura de demolare pe cale extrajudiciară a clădirilor neautorizate. O astfel de demolare se realizează pe baza unei hotărâri a guvernului local.

Condiția pentru luarea unei astfel de decizii este crearea sau construirea unei clădiri pe terenul:

• nu sunt furnizate în modul prescris în aceste scopuri,
• acest teren este situat într-o zonă cu condiții speciale de utilizare a teritoriilor (cu excepția zonei de protecție a patrimoniului cultural (monumente istorice și culturale) ale popoarelor Federației Ruse) sau pe teritoriul public,
• sau terenul este situat în dreptul de trecere a rețelelor de utilități de importanță federală, regională sau locală.

Procedura de demolare a unei clădiri neautorizate prin decizia unui organ administrativ local este prezentată în diagramă (click pe ea pentru a mări).

Decizia de demolare a unei clădiri neautorizate prin hotărâre a unui organ administrativ local poate fi atacată în instanță. Nu există obstacole în acest sens.

Concluzie

De la 1 septembrie 2015 s-a clarificat conceptul de construcție neautorizată și caracteristicile acestuia. În acest sens, o construcție neautorizată este o clădire, structură sau altă structură ridicată sau creată:

• pe un teren neamenajat conform procedurii stabilite,
• pe un teren, a cărui utilizare permisă nu permite construirea acestei facilități pe acesta,
• fără obținerea avizelor necesare sau cu încălcarea codurilor și reglementărilor de urbanism și construcții.

Pentru a recunoaște o clădire ca fiind neautorizată, prezența unui singur semn este suficientă.

Dreptul de proprietate asupra unei structuri neautorizate poate fi recunoscut în modul prevăzut de lege pentru o persoană care deține, deține posesia moștenită pe viață și are folosirea permanentă (perpetuă) a terenului pe care este creată structura:

• in raport cu un teren, persoana care a realizat constructia are drepturi care permit construirea acestui obiect pe acesta;
• în ziua depunerii în judecată, clădirea respectă parametrii stabiliți prin documentația de amenajare a teritoriului, normele de utilizare și dezvoltare a terenului sau cerințele obligatorii pentru parametrii clădirii cuprinse în alte documente;
• conservarea clădirii nu încalcă drepturile și interesele protejate legal ale altor persoane și nu creează o amenințare pentru viața și sănătatea cetățenilor.

Pentru a recunoaște dreptul de proprietate asupra unei construcții neautorizate, toate condițiile de mai sus trebuie îndeplinite simultan.

Demolarea unei clădiri neautorizate poate fi efectuată pe cale extrajudiciară prin decizia unui organism guvernamental local.

A fost un articol foarte lung și detaliat. Am încercat să acoper esența și sensul tuturor modificărilor principale pe care art. 222 din Codul civil al Federației Ruse. Sper că materialul ți-a fost de folos.

P.S. Pentru a nu rata apariția de noi materiale utile, blog. Va fi interesant.

Salutări, Albert Sadykov

Epidemia de auto-construcție face ravagii în vasta noastră patrie cu o forță fără precedent, în comparație cu micile izbucniri de auto-construcție din Europa la scară rusă.

Să vorbim despre motivele acestui lucru, precum și despre pericolele care se ascund în spatele autoconstrucției. Și vom încerca să ne dăm seama ce să facem în continuare cu toată această situație.

Să dăm o definiție acestui fenomen ciudat. Și astfel construcția squatter este o construcție neautorizată nepermise de autorități și rezultatul acesteia, adică construcția ilegală.

Tipuri de autoconstrucție

Prima vedere- construcția neautorizată care încalcă scopul propus al terenului, adică o casă sau o altă structură este situată pe un teren care nu poate fi folosit deloc pentru construcție. Într-o astfel de situație, practic nu există modalități de legalizare a construcției.

Al doilea tip construcția neautorizată este un caz în care totul este în regulă cu terenul, este destul de potrivit pentru construcție, dar dezvoltatorul a construit o anumită clădire fără a colecta mai întâi întregul pachet de autorizații. Atunci există șansa de a rezolva totul, dacă nu ar exista încălcări grave ale numeroaselor norme. Dar o amendă nu poate fi evitată în acest tip de autoconstrucție.

Al treilea- cel mai ascuns tip de autoconstrucție, atunci când detectarea faptului său este dificultate semnificativă. Și anume, ne referim la o situație în care terenul nu împiedică construcția pe el, dezvoltatorul a obținut și autorizații, dar în timpul procesului de construcție s-au comis orice încălcări, care pot reprezenta un pericol în viitor.

Al patrulea tip squatter - reamenajarea ilegală sau reconstrucția neautorizată a unei case deja terminate, iar acest tip include atât variații minore pe tema squatter-ului, cum ar fi extinderea suprafeței unei camere în detrimentul unei loggii și lucrări de restaurare analfabete pe fațade. de clădiri valoroase din punct de vedere istoric care desfigurează zone întregi.

De ce sunt astfel de cazuri atât de rare undeva în Europa și atât de comune aici?

Poate că o mică parte din vină o are particularitățile sufletului misterios rus: ei spun, pământul meu, fac ce vreau. Dar nu este atât de simplu.

De fapt, de regulă, motivul autoconstrucției este complexitatea și durata exorbitantă a strângerii tuturor documentației corespunzătoare care dă dreptul la cutare sau cutare construcție.

Această situație sperie mulți oameni. Amenzile pentru construcția neautorizată sunt relativ tolerabile pentru cei care au mijloacele de a o implementa și, de multe ori, dezvoltatorii nefericiți nu au auzit niciodată de posibilitatea ca autoritățile să demoleze construcții neautorizate care încalcă grav normele.

Cât timp i-ar trebui unei persoane private obișnuite să adune toate bucățile de hârtie necesare pentru a construi o casă mică de două sau trei camere? Se pare că perioada de timp poate fi de la un sfert la câțiva ani. Aceasta înseamnă că cei care, indiferent de motiv, nu pot aștepta, fac o alegere în favoarea auto-construirii.

Aprobarea diferitelor servicii (inspecție la incendiu, de exemplu), precum și comandarea unui proiect de casă de la o firmă specializată în acest lucru, care deține licență de stat, rezultă într-o sumă substanțială. Aceasta înseamnă că vor exista cu siguranță dezvoltatori economisiți care vor să economisească pe acest lucru.

De asemenea, se întâmplă ca autoconstrucția să apară din necunoașterea legilor. Un exemplu frecvent este daha primite în vremea sovietică și casele construite pe ele, care au văzut mai multe generații de familii, dar nu au fost niciodată oficializate în conformitate cu codul de lege rus.

Reamenajarea unui apartament standard într-un bloc de apartamente standard este, desigur, determinată de aceleași standarde, sau mai degrabă de dorința de a le ajusta în funcție de rezidenții individuali.

Din păcate, uneori chiar și modificări minore ale ochilor rezidenților pot prezenta pericole grave pentru viață și sănătate.