Acasă » Tratament

Contract de leasing. Capcanele închirierii sau ce trebuie luat în considerare la încheierea unui contract de închiriere Contract de închiriere fără înregistrare pentru cât timp

Atât chiriașul, cât și proprietarul se confruntă cu diverse probleme la încheierea, executarea, modificarea și rezilierea unui contract de închiriere. De exemplu, este posibilă modificarea chiriei mai mult de o dată pe an, se percepe chiria ca cheltuială dacă nu este înregistrat un contract de închiriere pe termen lung, în ce cazuri proprietarul are dreptul de a refuza unilateral să îndeplinească un contract fix- acord pe termen, etc.? Acest articol va răspunde la aceste și la alte întrebări.

Contractul de închiriere pentru spații nerezidențiale este reglementat de dispozițiile generale ale Codului civil privind contractul de închiriere -. În conformitate cu acest acord, una dintre părți oferă celeilalte spații contra unei taxe pentru utilizare temporară. Condițiile principale sunt obiectul tranzacției, valoarea chiriei și perioada de utilizare în chirie a proprietății.

La încheierea unui contract, este recomandabil să descrieți în detaliu spațiile ce se transferă, astfel încât să poată fi identificate:

  • adresa clădirii în care se află sediul;
  • descrierea locației din clădire (etaj, numărul camerei etc.);
  • pătrat;
  • scop (pentru locația biroului).

Notă

În cazul în care termenii contractului stabilesc că chiriașul a primit locația pentru utilizare înainte de înregistrarea sa de stat, plățile de închiriere pot fi luate în considerare în scopuri fiscale din momentul în care imobilul este primit pentru utilizare.


Starea proprietății transferate trebuie să respecte termenii contractului și scopul acestuia (), toate accesoriile necesare trebuie să fie amplasate în incintă. Toate documentele de utilizare a localului sunt predate chiriașului (certificat de înregistrare etc.). Aceste reguli pot fi modificate prin acord.

Formular contract de închiriere

După cum știți, un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale se încheie în formă scrisă simplă. Dacă părțile decid să convină verbal, o astfel de tranzacție va fi considerată nevalidă (). În acest caz, un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale încheiat pe un an sau mai mult trebuie înregistrat la Rosreestr.

Practica consacrată oferă răspunsuri la întrebări controversate referitoare la înregistrare:

  • nu este necesară înregistrarea unui acord încheiat pe o perioadă mai mică de un an, care să conțină o clauză de recurs care să-și extindă efectul asupra relațiilor părților apărute înainte de încheierea acestuia (dacă durata acestor relații este de un an sau mai mult);
  • este posibil să nu se înregistreze un contract prelungit pentru un nou termen în aceleași condiții ();
  • dacă un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale este supus înregistrării de stat, atunci toate contractele suplimentare trebuie, de asemenea, înregistrate (modificări ale termenului de închiriere, valoarea chiriei, cesiunea de drepturi, subînchirierea) ().

Dacă părțile au ajuns la un acord în scris cu privire la toți termenii esențiali ai contractului de închiriere, care este supus înregistrării de stat, dar nu l-au înregistrat, atunci niciuna dintre ele nu poate schimba în mod arbitrar contractul sau refuza obligația, inclusiv. pentru plata penalităților (). Contractul se considera incheiat.

În același timp, avantajele chiriașului nu trebuie să fie opuse terților. Astfel, el nu are un drept de preempțiune de a încheia un acord pentru un nou termen (clauza 1 a articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse); iar dacă sediul a fost transferat unui terț, contractul cu primul chiriaș este reziliat () (clauza 14 din rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 25 ianuarie 2013 nr. 13 „La introducerea completărilor la rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011 nr. 73”)

Pretul contractului

Prețul este o condiție esențială a contractului de închiriere a spațiilor. Cuantumul chiriei sau modalitatea de determinare a acesteia trebuie precizate clar. Absența unei condiții de preț indică faptul că acordul nu a fost încheiat (). Cu toate acestea, este imposibil, prin aplicarea articolului 654 din Codul civil, să se determine prețul de închiriere în suma care se percepe de obicei în împrejurări comparabile.

Chiria nu se plătește neapărat în numerar. Părțile pot alege tipul de plată dintre:

  • o sumă fixă ​​de bani plătită periodic sau în sumă forfetară;
  • o cotă specificată din venituri sau produse derivate din utilizarea proprietății închiriate;
  • prestarea anumitor servicii de către chiriaș;
  • transferarea către locator a unui anumit lucru pentru proprietate sau închiriere;
  • impunand locatarului costurile prevazute prin contract pentru imbunatatirea bunului inchiriat.

Dacă părțile stabilesc că chiria va fi prestarea oricăror servicii de către chiriaș către proprietar, atunci pe lângă tipul serviciilor și frecvența prestării acestora, costul acestora trebuie să fie indicat în contract. Acest lucru este necesar și pentru a calcula dimensiunea.

Modificarea sumei chiriei

Alineatul 3 al articolului 614 din Codul civil vă permite să modificați valoarea chiriei prin acordul părților ori de câte ori doriți, chiar dacă nu există nicio indicație cu privire la posibilitatea unei astfel de modificări în contractul de închiriere.

Adesea, părțile prevăd posibilitatea modificării chiriei de comun acord dacă apar anumite circumstanțe (creșterea inflației, modificarea ratei de bază pentru închirierea proprietății municipale). Această condiție pentru chiriași pare mai puțin dură decât o creștere a chiriei de către proprietar, la propria discreție. Totodată, proprietarii imobilelor cred că pot merge în instanță dacă chiriașul refuză să modifice prețul. Teoretic, legea permite acest lucru. Cu toate acestea, Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, în Rezoluția nr. 1074/10 din 13 aprilie 2010, a indicat că un astfel de acord trebuie încheiat fără nicio constrângere, în mod absolut voluntar. Refuzul chiriașului de a încheia un acord nu dă proprietarului dreptul de a cere o modificare a contractului în instanță.

Este permisă includerea în contract a unei condiții care să permită proprietarului să modifice chiria în mod unilateral (). Dacă părțile nu au stipulat un astfel de drept al locatorului, atunci modificarea prețului de închiriere este permisă numai de comun acord.


Notă

Cheltuielile aferente contractelor neînregistrate nu pot fi luate în calcul fiscal deoarece nu îndeplinesc condițiile stabilite.


Chiriașul va fi obligat să îndeplinească condiția majorării chiriei în cazul creșterii inflației dacă în contract se precizează:

  • locatorul are dreptul de a modifica unilateral chiria;
  • chiria se consideră modificată (supusă modificării) din momentul în care chiriașul primește înștiințarea (sau se indică o altă oră și formă de modificare a stării).

În cazul în care contractul prevede că chiria poate fi modificată de către locator sau la cererea acestuia, chiriașul poate să nu fie de acord cu o astfel de modificare, iar locatorul are dreptul de a se adresa instanței pentru a pune în aplicare această condiție.

Practica a arătat că o modificare a cuantumului chiriei este considerată o modificare a mărimii acesteia numai dacă chiria este stabilită în contract ca sumă fixă. Dacă în contract părțile au stipulat procedura (mecanismul) de modificare a chiriei, atunci suma calculată astfel se poate modifica cel puțin lunar. Chiriașul va fi obligat să plătească noua chirie deoarece aceasta nu este considerată o modificare a chiriei și nu încalcă legea. După cum a indicat Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, modificarea reală a sumei chiriei ca urmare a ajustării procentului de indexare nu este o modificare a termenilor acordului privind valoarea chiriei, ci reprezintă executare (clauza 11 din Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie, cuprinsă în scrisoarea de informare a Curții Supreme de Arbitraj a Prezidiului din Federația Rusă din 11 ianuarie 2002 nr. 66). În cazul în care contractul este încheiat pe o perioadă mai mică de un an, indexarea sumei fixe a chiriei poate fi prevăzută la notificarea locatorului în cazul modificării costului utilităților, al creșterii inflației și al altor indicatori specifici.

Chiria poate fi redusă, fie prin acordul părților, fie prin lege. Astfel, chiriașul are dreptul de a cere o reducere a chiriei indiferent de procedura de schimbare a acesteia prevăzută în contract, dacă, din cauza unor împrejurări independente de voința sa, condițiile de utilizare a spațiilor prevăzute în contract s-au înrăutățit semnificativ ( clauza 4 din articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse).


Este important de știut

Este inacceptabil să se includă în contractul de închiriere o condiție privind dreptul locatorului de a schimba chiria mai mult de o dată pe an (clauza 21 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 25 ianuarie 2013 nr. 13). ). Chiar dacă contractul prevede altfel, o astfel de condiție va fi invalidă (hotărârea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 21 februarie 2011 Nr. VAS-9525/10).


În cazul în care părțile nu au discutat despre posibilitatea modificării unilaterale a cuantumului chiriei, atunci oricare dintre ele are dreptul de a se adresa justiției pe motivele prevăzute de lege sau de acord.

În plus, legea vă permite să negociați o interdicție completă a modificărilor chiriei.

Perioada de inchiriere

Perioada de închiriere este convenită direct în contract. Dacă nu este definit, fiecare parte se poate retrage din contract în orice moment. Trebuie doar să anunțați cealaltă parte despre acest lucru cu trei luni în avans (). Această regulă poate fi ajustată în funcție de interesele părților, de exemplu, stabilirea unei perioade diferite de avertizare privind rezilierea contractului.

Însă dreptul de retragere din contract nu poate fi exclus în totalitate, deoarece în urma acestuia, transferul proprietății în posesie și folosință și-ar pierde efectiv caracterul temporar (Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj din 14 martie 2014 nr. . 16).

Se întâmplă ca părțile să includă în contract o clauză de regres cu privire la aplicarea acordului la relațiile stabilite anterior (). În acest caz, perioada de valabilitate se calculează din momentul semnării contractului. Obligațiile părților de a îndeplini acordul decurg din același timp (clauza 6 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 nr. 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de a inchiria").

Dacă chiriașul continuă să folosească proprietatea după expirarea contractului, în absența obiecțiilor din partea locatorului, contractul este considerat reînnoit în aceleași condiții pentru o perioadă nedeterminată (clauza 2 a articolului 621 din Codul civil al Rusiei). Federaţie). Adică un contract pe durată determinată devine nedeterminată, iar nicio reîncheiere nu este necesară.

Rezilierea unui contract de închiriere pe termen determinat

Contractele de închiriere pe termen determinat înainte de sfârșitul perioadei de valabilitate pot fi reziliate de comun acord, unilateral sau în instanță. Legea stabilește împrejurările în care părțile se pot adresa instanței de judecată pentru rezilierea contractului. Înainte de a depune o cerere, partea trebuie să trimită o scrisoare către contrapartidă cu o propunere de reziliere a contractului de închiriere (), în caz contrar, instanța va lăsa cererea fără examinare (articolul 148 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse).


Inainte de a se adresa instantei, proprietarul este obligat sa transmita chiriasului un avertisment scris despre necesitatea indeplinirii obligatiei intr-un termen rezonabil propus de acesta.

La cererea chiriașului, instanța va rezilia contractul de închiriere în următoarele cazuri:

  • proprietarul nu furnizează locația sau interferează cu utilizarea acestuia (articolul 620 din Codul civil al Federației Ruse). În cazul în care locatorul nu pune la dispoziție chiriașului imobilul închiriat în termenul convenit sau rezonabil, chiriașul are dreptul să-i ceară această proprietate în conformitate cu și să ceară despăgubiri pentru pierderile cauzate de întârzierea executării. La rezilierea contractului, puteți cere despăgubiri pentru pierderi;
  • dacă nu au fost transferate bunurile și documentele necesare, iar fără acestea chiriașul nu poate folosi proprietatea sau este lipsit semnificativ de ceea ce avea dreptul să mizeze la încheierea contractului. De asemenea, chiriașul are dreptul de a cere despăgubiri pentru pierderi (). Astfel de acțiuni sunt adecvate dacă locatorul nu a îndeplinit cererea scrisă de transfer de accesorii și documente;
  • spațiile transferate au deficiențe semnificative care nu au fost specificate în prealabil la încheierea contractului, chiriașul nu a știut despre acestea și nu le-a putut detecta în timpul transferului proprietății (articolul 620 din Codul civil al Federației Ruse). În loc să reziliați contractul, puteți cere în mod gratuit eliminarea defectelor din proprietate, o reducere proporțională a chiriei sau rambursarea cheltuielilor dumneavoastră pentru eliminarea defectelor din proprietate. În plus, după ce a eliminat deficiențele pe cheltuiala proprie, chiriașul poate deduce suma cheltuielilor din plățile de închiriere (clauza 1 a articolului 612 din Codul civil al Federației Ruse);
  • locatorul nu efectuează reparații majore care sunt în sarcina sa (articolul 620 din Codul civil al Federației Ruse). Este posibil să se recupereze daune. Chiriașul are dreptul, la propria discreție, să efectueze reparații majore prevăzute în contract sau cauzate de necesitate urgentă și să recupereze de la locator costul reparațiilor sau să le compenseze cu chiria sau să ceară o reducere corespunzătoare a chirie ();
  • Sediul, din cauza unor circumstanțe pentru care chiriașul nu este responsabil, sa dovedit a fi într-o stare nepotrivită pentru utilizare (articolul 620 din Codul civil al Federației Ruse);
  • proprietarul nu a avertizat chiriașul cu privire la drepturile terților asupra proprietății (servitute, gaj, etc.). La rezilierea contractului, chiriașul poate cere despăgubiri pentru daune. Dar uneori este mai profitabil să ceri o reducere a chiriei ();
  • chiriașul nu a transferat accesoriile și documentele pentru sediu (clauza 2 a articolului 611 din Codul civil al Federației Ruse). Și fără ele, chiriașul nu poate folosi bunul în conformitate cu scopul său sau este lipsit în mare măsură de ceea ce avea dreptul să mizeze la încheierea contractului. Înainte de a rezilia contractul, merită să ceri proprietarului să furnizeze proviziile și documentele necesare. În cazul rezilierii contractului, chiriașul poate recupera daunele de la proprietar;
  • în alte cazuri stabilite prin contract, chiar și în absența încălcării obligațiilor de către locator.

Atât chiriașul, cât și proprietarul au dreptul de a cere rezilierea contractului atunci când una dintre părți a săvârșit o încălcare semnificativă a contractului, care a avut ca rezultat un astfel de prejudiciu pentru cealaltă parte, încât a fost în mare parte lipsită de ceea ce avea dreptul de a socoti. la încheierea contractului (clauza 2 din art. 450 Cod civil al Federației Ruse).

În toate situațiile de mai sus, părțile pot rezilia contractul unilateral prin transmiterea unei notificări de refuz de a executa contractul. Un astfel de refuz va fi legal numai dacă acordul prevede baza adecvată. Mai mult, este important să fie vorba în mod specific de procedura extrajudiciară. În caz contrar, cealaltă parte poate pur și simplu ignora notificarea de refuz. Este permis să se stipuleze dreptul la rezilierea anticipată unilaterală a unui contract pe durată determinată fără motive specifice, așa cum este indicat direct de Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse (Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 9 septembrie , 2008 Nr. 5782/08).

În cazul în care chiriașul decide să folosească renunțarea unilaterală, va trebui să returneze sediul înainte de încetarea contractului de închiriere specificat în contract sau în anunț. Până la returnarea proprietății proprietarului, chiriașul va trebui să plătească facturile.

Instanțele susțin că neînregistrarea unui acord sau a notificării de încetare a unui contract de închiriere nu indică o continuare a relației contractuale. Astfel, în ciuda faptului că avizul de reziliere a contractului de închiriere nu a fost înregistrat, instanța a recunoscut că contractul de închiriere a încetat din momentul semnării de către părți a certificatului de acceptare (rezoluție a Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Vest din data de 14 iunie). , 2011 în dosarul Nr. A75-8354/2010 ). Prin urmare, la calcularea ultimei plăți de închiriere, nu contează atât data rezilierii contractului și intrarea în Rosreestr, cât mai degrabă momentul în care imobilul este restituit proprietarului.

Anna Poletaeva, avocat, pentru revista „Contabilitatea practică”

Contabilitate practica

Alexandru, Poți evacua și rezilia contractul doar prin instanță.
Prin urmare, dacă proprietarul vine cu un polițist local, atunci arată-i contractul, atunci va pleca și el. Nimeni nu are dreptul să te evacueze forțat!
Mergi mai departe cu viața ta, amenință proprietarul apartamentului că scrie o declarație împotriva lui la poliție și parchet.
Articolul 675 din Codul civil al Federației Ruse. Păstrarea unui contract de închiriere rezidențială la transferul dreptului de proprietate asupra spațiilor rezidențiale
Transferul dreptului de proprietate asupra spațiilor de locuit ocupate în temeiul unui contract de închiriere nu implică rezilierea sau modificarea contractului de închiriere a spațiilor de locuit. În acest caz, noul proprietar devine locator în condițiile contractului de închiriere încheiat anterior.
Articolul 684 din Codul civil al Federației Ruse. Dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract pe un nou termen
La expirarea contractului de închiriere rezidențială, chiriașul are drept de preempțiune de a încheia un contract de închiriere rezidențială pentru un nou termen.
Cu cel puțin trei luni înainte de expirarea contractului de închiriere locativă, proprietarul trebuie să ofere chiriașului să încheie un contract în condiții identice sau diferite sau să avertizeze chiriașul cu privire la refuzul de a reînnoi contractul din cauza deciziei de a nu închiria spatiu rezidential de cel putin un an. Dacă proprietarul nu și-a îndeplinit această obligație și chiriașul nu a refuzat prelungirea contractului, contractul se consideră prelungit în aceleași condiții și pentru aceeași perioadă.
La convenirea asupra termenilor contractului, chiriașul nu are dreptul de a cere o creștere a numărului de persoane care locuiesc permanent cu el în baza contractului de închiriere.
În cazul în care proprietarul a refuzat prelungirea contractului din cauza deciziei de a nu închiria imobilul, dar în termen de un an de la data expirării contractului cu chiriașul a încheiat un contract de închiriere pentru spații de locuit cu o altă persoană, chiriașul are dreptul de a cere recunoașterea unui astfel de acord ca nul și (sau) compensarea pierderilor cauzate de refuzul reînnoirii contractului cu acesta.
Articolul 687 din Codul civil al Federației Ruse. Rezilierea unui contract de închiriere rezidențială
1. Chiriașul unui spațiu de locuit are dreptul, cu acordul celorlalți cetățeni cu reședința permanentă la el, să rezilieze contractul de închiriere în orice moment, cu avertisment scris proprietarului cu trei luni înainte.
2. Un contract de închiriere de locuințe poate fi reziliat în instanță la cererea proprietarului în următoarele cazuri:
neachitarea de către chiriaș a locuinței timp de șase luni, cu excepția cazului în care prin contract se stabilește o perioadă mai lungă, iar în cazul închirierii pe termen scurt, în cazul neachitării plății de mai mult de două ori după expirarea plății perioada stabilita prin contract;
distrugerea sau deteriorarea spațiilor de locuit de către chiriaș sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil.
Printr-o hotărâre judecătorească, chiriașului i se poate acorda o perioadă de cel mult un an pentru a elimina încălcările care au servit drept bază pentru rezilierea contractului de închiriere. Daca in termenul stabilit de instanta, chiriasul nu inlatura abaterile sau nu ia toate masurile necesare pentru inlaturarea acestora, instanta, la cererea repetata a proprietarului, ia o decizie de reziliere a contractului de inchiriere. În acest caz, la cererea angajatorului, instanța în decizia de reziliere a contractului poate amâna executarea deciziei pe o perioadă de cel mult un an.
3. Un contract de închiriere de locuințe poate fi reziliat în instanță la cererea oricăreia dintre părțile la contract:
ConsultantPlus: notă.
Decretul Guvernului Federației Ruse din 28 ianuarie 2006 N 47 a aprobat Regulamentul privind recunoașterea spațiilor ca spații rezidențiale, spații rezidențiale improprii pentru locuire și clădire de apartamente ca nesigure și supuse demolării sau reconstrucției.
în cazul în care spațiile nu mai sunt adecvate pentru rezidență permanentă, precum și în caz de urgență;
în alte cazuri prevăzute de legislaţia locativă.
4. În cazul în care chiriașul unui spațiu de locuit sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil utilizează imobilul în alte scopuri sau încalcă în mod sistematic drepturile și interesele vecinilor, proprietarul poate avertiza chiriașul cu privire la necesitatea înlăturării încălcării.
În cazul în care chiriașul sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil, după avertisment, continuă să folosească spațiile de locuit în alte scopuri sau încalcă drepturile și interesele vecinilor, proprietarul are dreptul de a rezilia contractul de închiriere în instanță. În acest caz, se aplică regulile prevăzute la paragraful patru al paragrafului 2 al prezentului articol.
Va evacua, prin instanta - apara-ti interesele, legea este de partea ta.
Cu sinceritate,
Cu stimă, candidat la științe juridice
Vladimir Kolodko, Moscova
http://kolodko-lawyer.rf

Articolele 314, 425, 610, 621 din Codul civil al Federației Ruse

Durata contractului(termenul acordului) este perioada de timp în care termenii acordului sunt valabili și obligațiile părților stabilite prin acesta sunt îndeplinite (articolele 425, 610 din Codul civil al Federației Ruse).

Perioada de inchiriere– perioada de timp în care chiriașul are dreptul de a folosi (sau deține și folosi) proprietatea (articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse).

Articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse nu separă conceptele de „validitatea contractului de închiriere” și „perioada de închiriere”.

Cu toate acestea, unele instanțe indică în mod direct că aceste concepte nu sunt identice și că perioadele specificate pot să nu coincidă.

În practică, termenul de închiriere și perioada de valabilitate a contractului pot coincide, într-adevăr, în timp. De exemplu, dacă proprietatea este transferată chiriașului concomitent cu încheierea contractului de închiriere și este restituită la încetarea acestuia, termenul de închiriere va fi egal cu durata contractului.

Cu toate acestea, datele de începere ale acestor perioade pot varia. De exemplu, dacă proprietatea este transferată la câteva zile după ce părțile semnează contractul, atunci perioada de valabilitate a contractului va începe să curgă din momentul semnării acestuia, iar perioada de închiriere va începe din momentul în care proprietatea este transferată. Această situație este posibilă, întrucât contractul de închiriere este recunoscut de majoritatea instanțelor ca fiind consensual și, în conformitate cu paragraful 1 al art. 425, alin.1, art. 433 din Codul civil al Federației Ruse se consideră încheiată din momentul primirii acceptării de către persoana care a transmis oferta, în special din momentul semnării contractului de către ambele părți.

Cu toate acestea, ar trebui să se țină seama de faptul că în practica judiciară există o poziție conform căreia contractul de închiriere este recunoscut ca încheiat din momentul transferului proprietății (clauza 2 a articolului 433 din Codul civil al Federației Ruse) și este numit un contract real. Prin această abordare, începutul termenului contractului va coincide cu începutul termenului de închiriere. Cu toate acestea, poziția mai comună este aceea că contractul de închiriere este consensual.

În plus, de la paragraful 3 al art. 611 din Codul civil al Federației Ruse mai urmează că contractul poate stabili o perioadă pentru transferul proprietății care începe după încheierea contractului. Pentru mai multe informații despre convenirea asupra perioadei de transfer al proprietății, a se vedea clauza 4.1.1 din prezentele Recomandări, privind perioada de returnare a proprietății la încetarea contractului - clauza 4.2.4.

Astfel, în baza practicii judiciare, precum și a art. Artă. 425, 433, alin. 3 al art. 611 din Codul civil al Federației Ruse, putem ajunge la concluzia că ambele perioade specificate pot fi stabilite în contract:

- perioada de inchiriere;

- durata contractului.

Potrivit paragrafului 2 al art. 609 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de închiriere pentru bunuri imobiliare este supus înregistrării de stat, dacă legea nu prevede altfel. În special, este necesară înregistrarea unui contract de închiriere pentru clădiri sau structuri pe o perioadă de cel puțin un an. Un astfel de acord este considerat încheiat din momentul înregistrării (clauza 2 a articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse). Totodată, partea 8 din art. 2 din Legea federală din 30 decembrie 2012 N 302-FZ „Cu privire la modificările la capitolele 1, 2, 3 și 4 din partea întâi a Codului civil al Federației Ruse” s-a stabilit că regulile art. Artă. 609, 651 din Codul civil al Federației Ruse nu se aplică în cazul contractelor încheiate după data intrării în vigoare a prezentei legi (după 1 martie 2013). Ulterior, art. 3 din Legea federală din 4 martie 2013 N 21-FZ „Cu privire la modificările aduse anumitor acte legislative ale Federației Ruse și recunoașterea anumitor prevederi ale actelor legislative ale Federației Ruse ca fiind invalide”, aceste modificări au fost anulate.

3.1. TERMEN DE ÎNCHIRIE

Articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse

Condiție privind perioada de închiriereîn sensul părții 1 a art. 606, art. 610 din Codul civil al Federației Ruse stabilește perioada în care chiriașul are dreptul de a folosi sau deține și folosi obiectul închiriat. În această perioadă, chiriașul plătește chiria (clauza 1 a articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse).

Acordarea termenilor termenului de închiriere

Termenul inițial de închiriere determină momentul în care proprietatea trebuie furnizată chiriașului pentru posesia și/sau utilizarea temporară.

Pentru mai multe informații despre convenirea asupra perioadei de transfer a proprietății spre închiriere, consultați clauza 4.1.1 din aceste Recomandări.

Termenul limită stabilește momentul restituirii bunului din posesia și folosirea temporară. Pentru mai multe informații despre convenirea asupra perioadei de returnare a proprietății, a se vedea clauza 4.2.4 din aceste Recomandări.

Concomitent cu încetarea contractului de închiriere, valabilitatea contractului poate înceta, cu excepția cazului în care se stabilește o perioadă separată de valabilitate sau se prevede obligații, a căror îndeplinire începe după restituirea bunului (clauza 3 din art. 425 din Codul civil). Codul Federației Ruse). Pentru mai multe detalii despre acceptarea termenului contractului, a se vedea clauza 3.2 din aceste Recomandări.

Condițiile inițiale și definitive ale contractului de închiriere trebuie să fie determinate conform regulilor art. Artă. 190 – 194 din Codul civil al Federației Ruse, și anume:

– data calendaristică;

– expirarea unei perioade de timp;

- un indiciu al unui eveniment care trebuie inevitabil să se producă.

Dacă termenul de închiriere nu este specificat în contract

În acest caz, contractul de închiriere este considerat încheiat, deoarece termenul de închiriere nu este o condiție esențială a contractului de închiriere (articolul 606 din Codul civil al Federației Ruse). Dacă nu există un termen de închiriere în contract, acesta va fi egal cu durata contractului. Dacă perioada de valabilitate a contractului nu este convenită, contractul va fi considerat încheiat pe o perioadă nedeterminată (clauza 2 a articolului 610 din Codul civil al Federației Ruse). Aceasta înseamnă că oricare dintre părți poate anula contractul de închiriere în orice moment, dând celeilalte părți un preaviz de o lună sau, în cazul contractelor de închiriere imobiliară, un preaviz de trei luni (a se vedea, în special, Riscul locatarului 3.1.1).

3.1.1. Stabilirea termenului de închiriere după date calendaristice

În cazul în care transferul unui obiect de închiriere nu este condiționat de niciun eveniment sau împrejurare și părțile cunosc în prealabil datele exacte de începere și sfârșit de utilizare a proprietății, se recomandă ca termenii inițiali și definitivi ai contractului de închiriere să fie conveniți. la prin indicarea datelor calendaristice.

——————————–

Un exemplu de declarație de condiție:

„Începutul contractului de închiriere – „___”.______________.20__

Sfârșitul contractului de închiriere – „____”.____________.20__”.

——————————–

În practică, perioada de închiriere este adesea determinată prin indicarea unei perioade de timp limitate de date calendaristice (de exemplu, „de la 1 ianuarie 2015 De„31” martie 2016” sau „de la „01” ianuarie 2015 inainte de„15 februarie 2016”). Acordarea termenului în acest fel afectează determinarea duratei termenului de închiriere, inclusiv calculul chiriei.

O clauză privind termenul de închiriere formulată folosind prepoziția „până” sau „până” poate ridica întrebarea: este data de încheiere a termenului de închiriere inclusă în termenul de închiriere în sine?

Pretext inainte deîntr-unul dintre înțelesurile sale „utilizat atunci când se indică o limită de acțiune temporară”; pretext De cu cazul acuzativ într-unul dintre sensurile „corespunde în sens prepoziţiei inainte de” (Dicționar al limbii ruse în 4 volume / Editat de A.P. Evgenieva).

Practica judiciară în problema interpretării dacă data indicată după prepoziția „înainte” este în termen este ambiguă. Pentru mai multe informații despre aceasta, a se vedea clauza 4.2.1 „Determinarea perioadei de valabilitate a unui contract de închiriere pentru o clădire (structură, local) conform regulilor art. Artă. 190 – 194 din Codul civil al Federației Ruse” Recomandări pentru încheierea unui contract de închiriere pentru clădiri și structuri.

Pentru a evita neînțelegerile cu privire la includerea datei de expirare în termenul de închiriere, se recomandă folosirea adverbului „ după precizarea datei de expirare. inclusiv„. Indicarea acestui cuvânt la determinarea sfârșitului perioadei de închiriere va indica în mod clar includerea datei de încheiere în termenul de închiriere.

——————————–

„Perioada de închiriere a proprietății este stabilită de la 01 ianuarie 2015 până la 31 martie 2016 inclusiv.”

„Perioada de închiriere a proprietății este stabilită de la 01 ianuarie 2015 până la 15 februarie 2016 inclusiv.”

——————————–

3.1.2. Stabilirea termenului de închiriere prin expirarea unei perioade de timp

Condițiile inițiale și (sau) finale ale contractului de închiriere în conformitate cu art. 190 din Codul civil al Federației Ruse poate fi determinată de expirarea unei perioade de timp calculate în ani, luni, săptămâni, zile sau ore.

Cu această metodă de coordonare, este necesar să se indice perioada în sine și începutul acesteia.

Începutul perioadei poate fi o dată calendaristică sau apariția unui eveniment (articolul 191 din Codul civil al Federației Ruse).

——————————–

Exemple de formulare a condiției:

„Perioada de închiriere a proprietății începe de la „_____”.____________.20__ și se termină după 11 (unsprezece) luni.”

„Perioada de închiriere a imobilului este de 11 (unsprezece) luni de la data încheierii contractului de închiriere.”

„Perioada de închiriere a proprietății este de 11 (unsprezece) luni de la data semnării certificatului de acceptare.”

——————————–

Potrivit art. 191 din Codul civil al Federației Ruse, perioada de închiriere, atunci când este definită de o perioadă de timp, începe să curgă nu de la data calendaristică specificată în contract sau din momentul producerii evenimentului, ci în următoarea zi după această dată sau eveniment.

În consecință, în cazul în care chiriașul trebuie să înceapă să folosească proprietatea, de exemplu, de la 1 iunie, contractul ar trebui să specifice data de 31 mai ca dată de începere a termenului de închiriere. Părțile pot stabili un termen de transfer de 31 mai, astfel încât chiriașul să se poată bucura din plin de proprietate de la 1 iunie. În acest caz, transferul de proprietate trebuie să fie finalizat până la sfârșitul zilei de 31 mai. Dacă părțile la acord sunt persoane juridice, atunci conform regulilor paragrafului. 2 p. 1 art. 194 din Codul civil al Federației Ruse, expirarea perioadei de transfer al proprietății va avea loc la ora la care încetează operațiunile corespunzătoare din organizația care este chiriașul.

Sfârșitul termenului de închiriere, determinat de perioada de timp, se calculează conform regulilor art. 192 din Codul civil al Federației Ruse.

Astfel, o perioadă calculată în ani expiră în luna și ziua corespunzătoare din ultimul an al termenului. De exemplu, dacă stabiliți ca termenul de închiriere să înceapă pe 2 iunie 2015, atunci termenul de închiriere de un an va începe la 3 iunie 2015 și se va încheia pe 2 iunie 2016.

3.1.3. Determinarea termenului de închiriere prin indicarea unui eveniment iminent

Utilizarea proprietății este uneori recomandabilă numai în anumite circumstanțe sau după apariția unui eveniment (de exemplu, începutul derivării gheții sau sezonului de semănat). Dar este posibil să se convină cu privire la începutul și (sau) sfârșitul contractului de închiriere indicând un eveniment numai dacă apariția acestuia este inevitabilă (articolul 190 din Codul civil al Federației Ruse). Aceasta înseamnă că nu depinde de voința și acțiunile părților (clauza 4 din Scrisoarea informativă a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66).

——————————–

Un exemplu de declarație de condiție:

„Echipamentul specificat în clauza 1.1 din prezentul acord este transferat chiriașului pentru posesia și utilizarea temporară din ziua în care navigația pe râul Amur din regiunea Khabarovsk începe în 20__ până în ziua următoare încheierii acestei navigații.”

——————————–

3.2. DURATA CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIE

Articolele 425, 433, 610, 621 din Codul civil al Federației Ruse

Durata contractului de închiriere - aceasta este perioada de timp în care termenii acordului sunt în vigoare și obligațiile părților stabilite prin acesta sunt îndeplinite (articolul 425 din Codul civil al Federației Ruse).

Începutul contractului de închiriere este determinat de lege în momentul încheierii contractului (clauza 1, articolul 425 din Codul civil al Federației Ruse). Din acest moment, părțile au obligații și încep să se aplice termenii contractului. Părțile nu au dreptul de a schimba începutul contractului de închiriere după propria voință (clauza 1 a articolului 433 din Codul civil al Federației Ruse). Despre perioada de valabilitate a unui contract de închiriere supus înregistrării de stat, a se vedea clauza 4.2 din Recomandările pentru încheierea unui contract de închiriere pentru clădiri și structuri.

Expirarea contractului de închiriere poate fi stabilită la discreția părților.

Acordarea termenului contractului de închiriere

Atunci când convin asupra acestei condiții, părților li se recomandă:

– determina durata contractului;

– prevede aplicarea termenilor contractului de închiriere la relațiile apărute înainte de încheierea acestuia (dacă este cazul);

– indicați dacă chiriașului i se acordă un drept de preempțiune de a încheia un contract pe un nou termen;

– stabiliți dacă contractul de închiriere va fi prelungit pentru un nou termen cu același chiriaș.

Dacă nu este specificată perioada de valabilitate a contractului de închiriere

În acest caz, acordul continuă să fie valabil până la sfârșitul îndeplinirii obligațiilor de către părțile stabilite în acesta (paragraful 2, alineatul 3, articolul 425 din Codul civil al Federației Ruse). Pentru un contract de închiriere, un astfel de moment este restituirea proprietății locatorului la sfârșitul unei anumite perioade de închiriere sau plata chiriei de către chiriaș pe întreaga durată de închiriere, dacă, conform condițiilor contractului, acesta se plăteşte la încetarea folosirii obiectului închiriat. Dacă termenul de închiriere nu este specificat în contract, acordul va fi considerat încheiat pe o perioadă nedeterminată (clauza 2 a articolului 610 din Codul civil al Federației Ruse).

3.2.1. Stabilirea perioadei de valabilitate a contractului de închiriere

Durata contractului, precum și perioada de închiriere, se stabilesc conform regulilor art. Artă. 190, 191 Cod civil al Federației Ruse. În acest caz, de fapt, părțile convin doar asupra termenului final al contractului, deoarece perioada inițială este determinată de momentul încheierii acestuia (clauza 1 a articolului 425 din Codul civil al Federației Ruse).

Perioada poate fi indicată printr-o dată calendaristică. Pentru mai multe informații despre această metodă de indicare, a se vedea clauza 3.1.1 din aceste Recomandări.

——————————–

Un exemplu de declarație de condiție:

„Acest acord este valabil până la „_____” ____________ 201_ inclusiv.”

——————————–

Puteți determina perioada prin expirarea unei perioade care se calculează în ani, luni, săptămâni, zile sau ore și al cărei început este o dată calendaristică sau apariția unui eveniment (Partea 1 a articolului 190, articolul 191 din Codul civil al Federației Ruse).

——————————–

Un exemplu de declarație de condiție:

„Acest acord încetează în termen de ______ zile după ______________.”

——————————–

Perioada poate fi determinată de indicarea unui eveniment care trebuie să apară în mod inevitabil (Partea 2 a articolului 190 din Codul civil al Federației Ruse). Acesta este un eveniment a cărui producere nu depinde de voința și acțiunile părților. În același timp, nu se recomandă stabilirea termenului contractului prin indicarea acțiunilor părților (de exemplu, acordarea faptului că contractul este valabil până la începerea reconstrucției imobilului închiriat). În acest caz, acordul poate fi recunoscut ca încheiat pe o perioadă nedeterminată (clauza 4 din Scrisoarea informativă a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66).

În cazul în care perioada de valabilitate a contractului nu este determinată conform regulilor din partea 2 a art. 190 Cod civil al Federației Ruse

O condiție privind durata unui contract, care este determinată de un eveniment care nu are semnul inevitabilității, poate fi considerată inconsecventă de instanță. Ca urmare, acordul va fi considerat încheiat pe perioadă nedeterminată în conformitate cu clauza 2 a art. 610 Cod civil al Federației Ruse.

Locatorul va avea dreptul de a se retrage din contract în orice moment prin înștiințarea chiriașului în termenele stabilite de prezentul articol și de a revendica proprietatea (vezi Riscul Chiriașului 3.2.1, Riscul Chiriașului 3.2.2).

3.2.2. Aplicarea condițiilor unui contract de închiriere la relațiile care au apărut înainte de încheierea acestuia

Articolul 425 din Codul civil al Federației Ruse

Părțile pot prevedea că condițiile contractului de închiriere se aplică relațiilor care au apărut înainte de încheierea acestuia (clauza 2 a articolului 425 din Codul civil al Federației Ruse).

——————————–

Un exemplu de declarație de condiție:

„Termenii acestui acord se aplică relațiilor de închiriere de proprietăți care au apărut între părți înainte de încheierea acestui acord.”

——————————–

Atenţie! Condiția luată în considerare nu înseamnă că obligațiile părților de a îndeplini contractul apar înainte de încheierea contractului (clauza 1 a articolului 425 din Codul civil al Federației Ruse).

În acest sens, părțile nu au dreptul de a aplica reciproc măsuri de răspundere (în special, de a cere recuperarea penalităților contractuale) pentru perioada anterioară încheierii contractului (clauza 6 din Scrisoarea de informare a Prezidiului de Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66).

Părțile pot conveni asupra unei condiții de extindere a contractului la relațiile efective înainte de încheierea acestuia, indicând data de la care au luat naștere aceste relații.

——————————–

Un exemplu de declarație de condiție:

„Termenii acestui acord se aplică relațiilor care au apărut între părți de la 1 mai 2012.”

——————————–

Cu toate acestea, în lipsa dovezilor privind transferul proprietății la o dată specificată (de exemplu, un act de acceptare), proprietarul nu va putea cere chiriașului să plătească chiria pentru perioada de la data specificată până în momentul respectiv. când proprietatea a fost efectiv transferată (a se vedea Riscul proprietarului 3.2.1).

Dacă nu se convine asupra aplicării termenilor contractului de închiriere la relaţiile apărute înainte de încheierea acestuia

În acest caz, părțile nu au dreptul să ceară îndeplinirea obligațiilor din raporturile de închiriere stabilite anterior în conformitate cu termenii contractului încheiat. În special, proprietarul nu are dreptul de a solicita chiriașului să plătească chiria în suma specificată în contract (a se vedea Riscul proprietarului 3.2.2).

Cu toate acestea, de la paragraful 1 al art. 1102, alin.2 al art. 1105 din Codul civil al Federației Ruse rezultă că, pentru utilizarea proprietății înainte de încheierea unui contract de închiriere, îmbogățirea fără justă cauză poate fi recuperată într-o sumă corespunzătoare taxei economisite ca urmare a unei astfel de utilizări. Dimensiunea acestuia este determinata in functie de pretul care exista la momentul in care s-a terminat folosirea, in locul in care a avut loc. La calcularea îmbogățirii fără justă cauză pentru utilizarea, de exemplu, a bunurilor imobiliare, instanța poate lua în considerare concluzia evaluatorului cu privire la rata chiriei de pe piață pentru această proprietate (Definiția Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 22 ianuarie 2014 N VAS -109/14).

3.2.3. Dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen

Articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse

Chiriașul, care și-a îndeplinit în mod corespunzător obligațiile în temeiul contractului, are un drept preferențial față de terți de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen (clauza 1, articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse), dacă nu se prevede altfel de către contract de închiriere.

Acest drept se aplică numai închirierii aceluiași obiect.

Chiriașul poate exercita dreptul de preempțiune numai dacă sunt îndeplinite simultan următoarele condiții:

- dacă a notificat locatorului dorința de a-și exercita dreptul de preempțiune de a încheia un acord pentru un nou termen (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 30.03.2009 în cazul nr. A79-5631 /2008 (Decizia Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 24.06.2009 Nr. VAS-1683/09 s-a refuzat transferarea acestui caz la Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse pentru revizuire în ordonanță de supraveghere));

- dacă și-a îndeplinit cu bună-credință obligațiile care îi revin prin contract. În caz contrar, chiriașul pierde dreptul de preempțiune de a încheia un contract pe un nou termen, în timp ce materialitatea încălcării nu afectează soluționarea problemei bunei-credințe.

Executarea neloială a obligațiilor din contract, în care chiriașul este privat de dreptul de preempțiune de a încheia contractul, reprezintă, în special, încălcarea termenului de plată a chiriei;

– dacă contractul nu a fost reînnoit pe perioadă nedeterminată. În caz contrar, instanța poate constata că chiriașul pierde dreptul de preempțiune de a încheia un contract pe un nou termen. În același timp, există o practică judiciară opusă, conform căreia chiriașul nu este lipsit de dreptul de preempțiune în cazul reînnoirii contractului de închiriere pe perioadă nedeterminată;

– în cazul în care nu există un acord între părți pentru a rezilia contractul după ce chiriașul trimite proprietarului o cerere de încheiere a contractului pentru un nou termen.

Prezența unui drept de preempțiune nu înseamnă că chiriașul poate cere proprietarului să încheie un nou contract în aceleași condiții. În acest caz, locatorul nu este obligat să respecte termenii contractului anterior. Are dreptul de a oferi chiriașului și terților alte condiții de închiriere a imobilului sau de a refuza închirierea imobilului. Dreptul de preempțiune înseamnă pur și simplu dreptul chiriașului de a încheia cu prioritate un contract de închiriere cu proprietarul cu privire la aceeași proprietate.

Totodată, consecințele unei încălcări de către proprietar a dreptului de preempțiune al chiriașului pot fi aplicate de către instanță numai dacă între proprietar și un terț a fost încheiat un acord. Totuși, în practica judiciară există o altă poziție, conform căreia, la depunerea unei cereri de protecție a unui drept de preempțiune, este suficient ca un chiriaș să dovedească intenția proprietarului de a încheia un contract de închiriere pentru aceeași proprietate cu un terț. parte.

Părțile pot conveni asupra unei condiții care să limiteze dreptul de preempțiune al chiriașului. Acest lucru permite locatorului să încheie cu ușurință un acord cu terți.

——————————–

Un exemplu de declarație de condiție:

„Chiriașul nu are drept de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen.”

——————————–

Este necesar să se țină seama de faptul că închirierea proprietății de stat sau municipale este asociată cu particularitățile exercitării de către chiriaș a dreptului de preempțiune de a încheia un acord pentru un nou termen. Pentru mai multe informații despre aceasta, a se vedea clauza 14.1 din aceste Recomandări.

Dacă nu este convenită condiția de excludere a dreptului de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract pentru un nou termen

În acest caz, chiriașul va putea beneficia de dreptul de preempțiune (clauza 1 a articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse). În cazul în care locatorul refuză să încheie un contract pentru un nou termen și încheie un acord cu un terț în termen de un an de la data expirării contractului de închiriere, locatarul, în conformitate cu clauza 1 a art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, va avea dreptul de a cere transferul drepturilor și obligațiilor în baza unui acord încheiat cu un terț și compensarea pierderilor sau numai compensarea pierderilor (a se vedea Riscul locatorului 3.2.3).

3.2.4. Reînnoirea contractului de închiriere, prelungirea (prelungirea) contractului

Articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse

Reînnoirea contractuluiînchiriere înseamnă prelungirea termenelor sale pe o perioadă nedeterminată în virtutea clauzei 2 a art. 621 Cod civil al Federației Ruse.

Prelungirea contractului (prelungirea)– prelungirea perioadei de valabilitate a acestuia pe o perioadă determinată sau nedeterminată prin acordul părților.

Termenul „prelungire” nu este folosit în Codul civil al Federației Ruse, dar este adesea folosit în practica juridică la întocmirea contractelor ca sinonim pentru termenul „prelungire”. Prelungirea este o prelungire a perioadei de valabilitate a unui acord, factură, împrumut, credit (Raizberg B.A., Lozovsky L.Sh., Starodubtseva E.B. „Dicționar economic modern” (INFRA-M, 2011)).

Reînnoirea unui contract cu putere de lege

Potrivit paragrafului 2 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, pentru a reînnoi un contract de închiriere pe o perioadă nedeterminată, legea impune prezența simultană a două condiții:

– folosirea proprietății după expirarea contractului;

– absența obiecțiilor din partea locatorului.

La reînnoirea unui contract de închiriere pentru o proprietate de stat sau municipală pentru un nou termen, este necesar să se țină cont de specificul asociat necesității de a desfășura licitații pentru încheierea unui acord. Pentru mai multe informații despre aceasta, a se vedea clauza 14.2 din aceste Recomandări.

Valabilitatea unui contract reînnoit pe perioadă nedeterminată la încheierea unui nou contract

Uneori, în practică, după reînnoirea unui contract pe perioadă nedeterminată, părțile încheie totuși un nou contract cu condiții similare. Dacă noul contract este recunoscut ulterior ca neîncheiat, se pune întrebarea: contractul reînnoit este valabil în acest caz? Răspunsul la această întrebare este important, în special, atunci când se determină perioada continuă de proprietate și utilizare a proprietății închiriate de către o entitate comercială mică și mijlocie pentru exercitarea în continuare de către aceasta a dreptului de preempțiune de a dobândi dreptul de proprietate asupra proprietății. (pentru mai multe detalii, a se vedea paragraful 14.3.2 din aceste Recomandări). În plus, soluționarea acestei probleme este importantă, de exemplu, dacă, atunci când un nou contract este recunoscut ca neîncheiat, locatorul depune o cerere împotriva chiriașului pentru restituirea proprietății din cauza lipsei de temeiuri pentru deținerea și folosirea acestuia. . Dacă contractul reînnoit este considerat valabil, cererea de returnare a proprietății trebuie respinsă.

În practica judiciară s-a dezvoltat o abordare conform căreia, dacă un contract este reînnoit pe perioadă nedeterminată, după care se semnează un nou contract, care ulterior este recunoscut ca neîncheiat, contractul inițial continuă să fie valabil.

Locatorul care închiriază un bun care este solicitat poate considera convenabil să excludă posibilitatea reînnoirii contractului de închiriere în conformitate cu clauza 2 a art. 621 Cod civil al Federației Ruse. Rezilierea contractului la expirarea perioadei de valabilitate îi permite proprietarului să înceapă negocieri cu același chiriaș pentru a conveni asupra noilor condiții contractuale, inclusiv a prețurilor. La reînnoire, contractul se prelungește în aceleași condiții, iar modificările de preț sunt posibile doar în anumite condiții. Pentru mai multe informații despre modificarea cuantumului chiriei prin acordul părților, a se vedea clauza 7.1 din prezentele Recomandări, pentru modificarea cuantumului chiriei în mod unilateral, vezi clauza 7.2 din aceste Recomandări.

Instanțele permit, în general, posibilitatea de a conveni într-un contract o interdicție de reînnoire a contractului pe perioadă nedeterminată. Totodată, există un act judiciar în care instanța a subliniat caracterul imperativ al normei art. 621 din Codul civil al Federației Ruse și incapacitatea de a stabili în contract o condiție care interzice reînnoirea acestuia.

——————————–

Un exemplu de declarație de condiție:

„La expirarea contractului, acest contract nu poate fi reînnoit pe perioadă nedeterminată.”

——————————–

Întrebarea dacă un contract care conține o condiție de reziliere la expirare este supus reînnoirii este rezolvată în moduri diferite. Unele instanțe indică faptul că prevederea paragrafului 2 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse este de natură imperativă și nu poate fi modificat prin acordul părților. În consecință, dacă nu există obiecții din partea locatorului cu privire la continuarea utilizării imobilului de către chiriaș, contractul se consideră reînnoit pentru o perioadă nedeterminată. Alții cred că această normă este dispozitivă. În acest sens, condiția conform căreia contractul de închiriere încetează la expirarea perioadei de valabilitate a acestuia împiedică reînnoirea contractului.

Potrivit paragrafului 2 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, reînnoirea contractului este posibilă numai dacă nu există obiecții din partea locatorului. Se pare că obiecțiile pot fi formulate de către locator nu doar la încheierea contractului, ci și la încheierea acestuia prin convenirea asupra condițiilor corespunzătoare. Există posibilitatea ca, în cazul în care există o astfel de condiție în contract, instanțele să o considere așa cum este prevăzut la paragraful 2 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse este un obstacol în calea reînnoirii contractului. Pentru a conveni asupra termenilor, se recomandă indicarea rezilierii contractului la expirarea perioadei de valabilitate a acestuia și prezența obiecțiilor din partea locatorului în conformitate cu norma menționată.

——————————–

Un exemplu de declarație de condiție:

„Contractul se reziliază la expirarea perioadei de valabilitate. Locatorul în temeiul clauzei 2 a art. 621 din Codul civil al Federației Ruse se opune ca chiriașul să continue să folosească proprietatea după expirarea perioadei de valabilitate a acesteia, fără a încheia un nou contract.”

——————————–

3.2.4.2. Prelungirea (prelungirea) contractului de închiriere pentru un nou termen

În cazul în care părțile doresc să-și definească imediat relația pentru o perioadă viitoare, contractul poate include o prevedere de prelungire (prelungire) a acesteia pentru o nouă perioadă.

Conditia potrivit careia contractul se prelungeste pe aceeasi perioada si in aceleasi conditii nu inseamna ca dupa prelungire se considera incheiat pe perioada nedeterminata. Niciuna dintre părți, dacă există o astfel de condiție, nu se va putea retrage din contract în baza alin. 2 p. 2 art. 610 din Codul civil al Federației Ruse (a se vedea riscul locatorului 3.2.4).

În cazul în care părțile prevăd că contractul va fi prelungit pentru o anumită perioadă și nu indică de câte ori este posibilă prelungirea, prelungirea contractului va fi considerată o prelungire unică, după care poate fi reînnoită pt. o perioadă nedeterminată în conformitate cu paragraful 2 al art. 621 Cod civil al Federației Ruse.

——————————–

Un exemplu de declarație de condiție:

„La expirarea contractului, dacă niciuna dintre părți nu declară rezilierea acestuia, contractul se consideră prelungit pentru șase luni.”

——————————–

Se recomandă ca contractul să stabilească că condiția reînnoirii acestuia este absența obiecțiilor din partea ambelor părți cu privire la continuarea relației contractuale și să stabilească perioada înainte de expirarea contractului în care astfel de obiecții pot fi transmise.

——————————–

Un exemplu de declarație de condiție:

„Acest acord intră în vigoare la 02/01/20__ și este valabil până la 31/12/20__. Dacă părțile nu au depus obiecții cu o lună înainte de expirarea contractului, acesta se consideră prelungit pentru anul calendaristic următor în aceleași condiții.”

——————————–

Dacă nu este convenită condiția prelungirii (prelungirii) contractului

În acest caz, chiriașul nu va putea folosi proprietatea după expirarea contractului, dacă locatorul se opune prelungirii raportului de închiriere (articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse).

Un contract de închiriere (închiriere de proprietate) reglementează raportul juridic dintre chiriaș și locator în timpul transferului proprietății și îi protejează în cazul neîndeplinirii obligațiilor uneia dintre părți. Prin urmare, este foarte important să stabiliți corect toate condițiile necesare în contract. Trei articole vor fi dedicate contractului de închiriere. În ele, specialiștii 1C:ITS vor vorbi despre ce capcane există la încheierea și executarea unui contract și cum să le ocoliți fără pierderi pentru dvs. Vor fi luate în considerare atât aspectele legale, cât și cele fiscale ale acordului. În primul articol se vor analiza în detaliu condițiile pentru încheierea unui contract de închiriere, care au aceeași semnificație pentru ambele părți ale contractului. În următoarele două articole vom vorbi despre consecințele fiscale ale încheierii acestui acord pentru proprietar și chiriaș.

Ce este un contract de închiriere și sub ce formă trebuie încheiat?

În baza unui contract de închiriere, una dintre părți (locatorul) transferă proprietatea celeilalte părți (locatarul) pentru o taxă pentru posesia și utilizarea temporară sau pentru utilizare temporară (Articolul 606 din Codul civil al Federației Ruse). În acest caz, transferul dreptului de proprietate asupra acestui imobil către chiriaș nu are loc, cu excepția cazurilor în care contractul prevede dreptul de răscumpărare.

Dacă acordul nu prevede plata pentru utilizarea proprietății, atunci un astfel de acord este recunoscut ca un contract de împrumut (utilizarea gratuită a proprietății). Acest tip de raport juridic este reglementat de normele capitolului 36 din Codul civil al Federației Ruse.

Regulile referitoare la contractul de închiriere se aplică doar parțial în acest caz.

Locatorul în baza unui contract de închiriere poate fi proprietarul proprietății sau un alt proprietar legal pe care proprietarul însuși sau legea l-a autorizat să închirieze această proprietate (articolul 608 din Codul civil al Federației Ruse). Astfel, poate fi locator o persoană care are o împuternicire în numele proprietarului pentru dreptul de închiriere a proprietății.

Chiriașul poate fi orice cetățean capabil, antreprenor individual sau persoană juridică.

Legea vă permite să încheiați un contract de închiriere oral, dar în cele mai multe cazuri este utilizată o formă scrisă, deoarece vă permite să conveniți mai în detaliu asupra tuturor condițiilor contractului și elimină multe dezacorduri între părți în procesul său. execuţie.

Contractul de închiriere se încheie în scris dacă:

  • durata contractului este mai mare de un an (clauza 1 a articolului 609 din Codul civil al Federației Ruse);
  • una dintre părțile la acord este o entitate juridică (clauza 1, articolul 609 din Codul civil al Federației Ruse);
  • obiectul contractului este o clădire sau o structură (clauza 1 a articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse);
  • obiectul contractului este un vehicul cu echipaj (articolul 633 din Codul civil al Federației Ruse).

Trebuie să înregistrez un contract de închiriere?

Contractul de închiriere este supus înregistrării de stat obligatorii dacă obiectul contractului de închiriere este un imobil sau o întreprindere (clauza 2 din articolul 609, articolul 658 din Codul civil al Federației Ruse).

Există excepții de la această regulă. De exemplu, deținuții pentru o perioadă mai mică de un an nu sunt supuși înregistrării de stat (clauza 2 din articolul 651 din Codul civil al Federației Ruse, clauza 2 din articolul 26 din Codul funciar al Federației Ruse):

  • contracte de închiriere și subînchiriere pentru terenuri;
  • contracte de închiriere pentru clădiri sau structuri.

În ceea ce privește contractele de închiriere pentru un vehicul cu și fără echipaj, legea prevede, de asemenea, că acestea nu sunt supuse înmatriculării de stat (articolele 633, 643 din Codul civil al Federației Ruse).

Legislația civilă nu a rezolvat problema dacă este necesară înregistrarea unui contract de închiriere pentru spații nerezidenţiale.

Pe de o parte, toate spațiile nerezidențiale fac parte din clădiri și structuri, iar pe de altă parte, nu sunt listate direct împreună cu aceste obiecte.

Această problemă a fost clarificată doar în Scrisoarea informativă a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 1 iunie 2000 nr. 53. Potrivit arbitrilor, contractele de închiriere pentru spații nerezidențiale se aplică aceleași reguli ca și contractele de închiriere pentru clădiri și structuri. Prin urmare, un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale trebuie înregistrat doar dacă este încheiat pentru un an sau mai mult.

De asemenea, scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 16 februarie 2001 nr. 59 explică următoarele: dacă un contract de închiriere imobiliară este încheiat pentru o perioadă de 11 luni, dar condițiile prevăd prelungire automată pentru aceeași perioadă, atunci un astfel de acord nu trebuie să fie înregistrat.

Care este obiectul și obiectul contractului?

Într-un contract de închiriere, trebuie făcută o distincție între obiectul și obiectul contractului.

Obiectul contractului îl constituie obligațiile părților de a transfera proprietatea și de a o folosi în conformitate cu termenii acordului, precum și de a plăti o taxă pentru o astfel de utilizare.

Pentru a determina obiectul contractului de închiriere, este necesar să se definească în mod clar caracteristicile proprietății care este închiriată.

Obiectele de închiriere pot fi (clauza 1 a articolului 607 din Codul civil al Federației Ruse):

  • terenuri și alte obiecte naturale izolate;
  • întreprinderi și alte complexe imobiliare;
  • cladiri si constructii;
  • echipamente;
  • vehicule;
  • alte lucruri.

Pentru ca contractul de închiriere să fie recunoscut ca încheiat, acesta trebuie să conțină date care să permită să se determine ce proprietate urmează să fie transferată chiriașului.

Dacă astfel de date lipsesc în contract, condiția privind obiectul este considerată inconsecventă, iar contractul este considerat neîncheiat (clauza 3 din articolul 607 din Codul civil al Federației Ruse).

Astfel, contractul trebuie sa precizeze cat mai exact caracteristicile individual definite ale proprietatii care o caracterizeaza.

Astfel de date privind proprietatea includ (rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Regiunii Volga din 16 decembrie 2009 în cazul nr. A65-13380/2009):

  • locația sa față de alte obiecte;
  • zona, caracteristici tehnice;
  • alte caracteristici care individualizează obiectul.

De asemenea, ar fi util să se indice adresa, caracteristicile tehnice ale proprietății și tipul de utilizare permisă (pentru teren).

După cum arată o analiză a practicii judiciare, părțile componente ale unui lucru nu pot face obiectul închirierii. De exemplu:

un element structural separat al clădirii (acoperiș, perete etc.) (clauza 1 din 11 ianuarie 2002 nr. 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie”);

parte a liniei de cablu (rezoluție a Serviciului Federal Antimonopol din 17 iulie 2007 în cazul nr. A55-12242/06-33).

Cum se specifică termenul contractului?

Termenul contractului de închiriere precizează perioada de timp în care locatarul are dreptul de a folosi bunul închiriat și este obligat să plătească chirie pentru acesta. În conformitate cu paragraful 1 al articolului 610 din Codul civil al Federației Ruse, perioada de închiriere este stabilită de părți în acord.

Termenul contractului poate fi determinat:

  • data calendaristică;
  • expirarea unei perioade de timp calculate în ani, luni, săptămâni, zile sau ore;
  • un indiciu al unui eveniment care trebuie inevitabil să se producă.

Este necesar să se facă distincția între durata contractului de închiriere în sine și durata contractului. De multe ori aceste termene nu coincid. Deci, de exemplu, proprietatea închiriată poate fi transferată chiriașului (clauza 2 a articolului 425, clauza 3 a articolului 433 din Codul civil al Federației Ruse):

  • înainte de semnarea contractului de închiriere;
  • înainte de înregistrarea de stat a acordului, atunci când o astfel de înregistrare este necesară.

În aceste cazuri, dacă părțile convin, drepturile și obligațiile acestora (inclusiv obligația de a plăti chiria) se pot extinde până la perioada anterioară semnării sau înregistrării de stat a contractului.

În practică, sunt frecvente două tipuri de dispute privind plata chiriei: dacă imobilul este folosit înainte de încheierea contractului sau după expirarea valabilității acestuia, sau imobilul nu este folosit, dar contractul este încă în vigoare.

Dacă proprietatea este utilizată în perioada anterioară înregistrării de stat a acordului, atunci este necesar să se determine dacă a existat un acord privind utilizarea proprietății în această perioadă. Un astfel de acord poate rezulta direct din termenii contractului sau poate rezulta din alte condiții. Dacă are loc un acord, atunci chiria este plătită pentru întreaga perioadă de utilizare a proprietății (rezoluție a Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Est din 15 iunie 2011 Nr. F02-2137/11 în cazul Nr. A33- 13835/2010).

Dacă contractul s-a reziliat, dar chiriașul nu a returnat proprietatea, atunci el este, de asemenea, obligat să plătească chiria pentru întreaga perioadă de întârziere (clauza 38 din Scrisoarea informativă a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din ianuarie 11, 2002 nr. 66). Acest lucru se datorează faptului că rezilierea contractului de închiriere nu încetează obligația chiriașului de a plăti chiria decât dacă proprietatea este returnată proprietarului.

Într-o situație în care contractul de închiriere este încă în vigoare, dar imobilul a fost restituit, chiriașul este obligat și la plata chiriei până la expirarea contractului de închiriere (clauza 13 din Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 11 ianuarie 2002 Nr. 66).

Vă rugăm să rețineți că, conform paragrafului 2 al articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse, dacă după expirarea contractului de închiriere, chiriașul continuă să folosească proprietatea închiriată și locatorul nu se opune la aceasta, contractul este considerat reînnoit automat. în aceleaşi condiţii pe perioadă nedeterminată.

Un acord este recunoscut ca încheiat pentru o anumită perioadă numai dacă în textul său este inclusă o clauză cu termen. Dacă nu există o astfel de prevedere în contract, acesta se consideră încheiat pe perioadă nedeterminată. Un astfel de acord are unele caracteristici cu privire la procedura de încetare a acestuia.

Deci, de exemplu, dacă termenul contractului nu este definit, pe baza paragrafului 2 al articolului 610 din Codul civil al Federației Ruse, oricare dintre părți poate anula contractul în orice moment, dar este obligată să notifice cealaltă parte. petreceți despre asta cu cel puțin o lună înainte. Dacă imobilul este închiriat, termenul de preaviz este de trei luni. Respectarea acestor termene de către părți este obligatorie dacă acordul nu prevede alte perioade de avertizare.

Pentru unele tipuri de închiriere (de exemplu, un contract de închiriere (articolul 627 din Codul civil al Federației Ruse)) și tipuri de proprietăți închiriate (de exemplu, suprafețe forestiere (clauza 3 din articolul 72 din Codul forestier al Federației Ruse) ), corpuri de apă (Articolul 14 din Codul Apelor al Federației Ruse)), Legea poate stabili termene maxime pentru durata contractului de închiriere. În aceste cazuri, contractul încetează la expirarea perioadei maxime. Dacă părțile au convenit în contract pentru o perioadă care depășește valoarea maximă, contractul este valabil și numai până la expirarea perioadei maxime (clauza 3 a articolului 610 din Codul civil al Federației Ruse).

Cum se stabilesc chiria?

Trebuie avut în vedere faptul că, în baza paragrafului 12 din Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 nr. 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie”, chiria nu poate consta în întregime din plăți de utilități, întrucât în ​​acest caz chiriașul nu primește niciun beneficiu din închirierea proprietății, ceea ce contravine caracterului plătit al contractului de închiriere.

Așadar, am analizat aspectele comune părților care sunt importante de acoperit în contractul de închiriere.

În numărul următor vom analiza aspectele practice ale executării contractului din punctul de vedere al locatorului.

Toate informațiile prezentate se află în sistemul ITS PROF în Directorul Relațiilor Contractuale din Secțiunea „Suport juridic”.

În prezent, a existat o practică de succes de recunoaștere a unui contract de închiriere pe termen lung neînregistrat (de la 1 an) și a acordurilor suplimentare la acesta așa cum a fost încheiat, indiferent de înregistrarea de stat.

Acest articol este dedicat naturii juridice a unor astfel de tranzacții și consecințelor lor juridice.

Ce tranzacții fac obiectul înregistrării de stat?

  • - clauza 2 din art. 609 din Codul civil al Federației Ruse „Contractul de închiriere pentru bunuri imobiliare este supus înregistrării de stat, dacă legea nu prevede altfel”;
  • - clauza 2 din art. 651 din Codul civil al Federației Ruse „Un contract de închiriere pentru o clădire sau o structură încheiat pe o perioadă de cel puțin un an este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul înregistrării respective”;
  • - Mai multe contracte de închiriere în legătură cu același obiect de închiriere cu o durată totală de 1 an sau mai mult, încheiate concomitent și fără întrerupere a termenului, sunt echivalate și cu o singură tranzacție supusă înregistrării de stat în Rosreestr (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Caucaz de Nord din data de 31 martie 2010 Nr. în dosarul Nr. A53-17516/2009).
  • - Un contract de închiriere pentru un imobil cu o durată mai mică de un an, dar al cărui termen expiră în ultima zi a lunii precedente a anului următor (adică de la 01/01/17 la 31/12/17) este egal cu o an și este supus înregistrării (clauza 3 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 nr. 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie”).
  • - clauza 2 din art. 164 din Codul civil al Federației Ruse „O tranzacție care prevede o modificare a condițiilor unei tranzacții înregistrate este supusă înregistrării de stat”.

Consecințele juridice ale unui contract de închiriere neînregistrat

În conformitate cu clauza 1 a articolului 164 din Codul civil al Federației Ruse, în cazurile în care legea prevede înregistrarea de stat a unei tranzacții, atunci consecințele sale juridice ale tranzacției apar după înregistrare. Cu toate acestea, în conformitate cu paragraful 3 al art. 433 din Codul civil al Federației Ruse, momentul încheierii unui acord supus înregistrării de stat se consideră încheiat pentru terți din momentul înregistrării acestuia, dacă legea nu prevede altfel. Instanțele au interpretat această regulă în așa fel încât contractele de închiriere care nu au trecut de înregistrarea de stat dau naștere la drepturi și obligații exclusiv și direct pentru părțile la acord. Astfel, înregistrarea de stat a DDA nu este obligatorie pentru părțile la acord și nici una dintre părți nu se poate referi la lipsa înregistrării ca bază pentru declararea nulității unui contract de închiriere pe termen lung. Înregistrarea de stat are ca scop protejarea terților care pot dobândi drepturi asupra proprietății care a devenit obiectul acordului.

Formarea unei astfel de practici judiciare privind contractele de închiriere neînregistrate a început cu Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011 nr. 73 „Cu privire la anumite aspecte ale practicii de aplicare a regulilor Codului civil al Federația Rusă privind contractele de închiriere” (denumită în continuare Rezoluție). În conformitate cu paragraful 14 din Rezoluție, dacă părțile au ajuns la un acord cu privire la toți termenii esențiali ai contractului de închiriere (articol determinat individual, valoarea chiriei), proprietarul a transferat și chiriașul a acceptat proprietatea pentru utilizare, atunci relațiile existente nu pot fi modificate în mod arbitrar de către una dintre părți și trebuie efectuate și plătite în conformitate cu termenii contractului. Această poziție a fost susținută în continuare în scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse.

În conformitate cu paragraful 3 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 25 februarie 2014 nr. 165 „Reexaminarea practicii judiciare privind litigiile legate de recunoașterea contractelor neîncheiate” (denumit în continuare la ca scrisoare de informare), în sensul articolelor 164, 165, paragraful 3 al articolului 433, clauza 2 din articolul 651 din Codul civil al Federației Ruse, înregistrarea de stat a acordului este efectuată pentru a crea oportunitatea pentru terții interesați să știe despre contractele de închiriere pe termen lung. Un acord care nu a trecut înregistrarea de stat necesară nu dă naștere la acele consecințe (articolul 617 din Codul civil al Federației Ruse, paragraful 1 al articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse) care pot afecta drepturile și interesele. a terților care nu aveau cunoștință de faptul încheierii unui contract de închiriere și de conținutul termenilor acestuia. În același timp, prin furnizarea de premise specifice pentru uzul pârâtului în condițiile acordului semnat de părți, reclamantul își asumă o obligație (articolul 310 din Codul civil al Federației Ruse), care trebuie îndeplinită în mod corespunzător. Regulile de drept civil privind un contract de închiriere trebuie să se aplice unei astfel de obligații în raport cu părțile. Prin urmare, în cazul în care aceasta nu afectează drepturile terților, atunci până la sfârșitul perioadei de folosință specificate în contract, pârâtul are dreptul să ocupe localul, plătind pentru acesta o taxă stabilită prin acordul părților. Locatorul are dreptul de a cere restituirea imobilului numai după expirarea perioadei de folosință specificate sau în alte cazuri când obligațiile părților una față de cealaltă încetează în mod general (articolul 450 din Codul civil). Federația Rusă). O interpretare diferită a normelor de drept civil privind înregistrarea de stat a unui contract de închiriere contribuie la comportamentul necinstit al părților la contract, care nu a trecut de înregistrarea necesară, dar este în curs de executare de către acestea.

Ce pierd părțile la un contract de închiriere neînregistrat?

În ciuda faptului că înregistrarea de stat a contractului de închiriere nu afectează valabilitatea tranzacției, trebuie remarcat că, în lipsa acestuia, pot apărea următoarele restricții:

  • - Chiriașul nu poate subînchiria imobilul închiriat, deoarece un contract de închiriere neîncheiat nu dă naștere unor drepturi și obligații pentru terți;
  • - Chiriașul nu se poate referi la păstrarea contractului de închiriere atunci când proprietarul obiectului de închiriere se modifică (clauza 1 a articolului 617 din Codul civil al Federației Ruse nu se aplică);
  • - Chiriașul nu are drept de preempțiune de a încheia un acord pentru un nou termen (clauza 1 a articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse nu se aplică);
  • - În cazul închirierii unui teren, atunci când antreprenorul Chiriașului primește o autorizație de construcție/dare în exploatare, eliberarea acestora va fi refuzată, întrucât pentru terți nu au apărut drepturile Chiriașului de teren.

concluzii

Astfel, drepturile chiriașului în baza contractelor de închiriere neînregistrate nu pot fi opuse terților, atât din partea Locatorului (beneficiari de bună credință, inclusiv chiriași noi pentru aceeași proprietate), cât și din partea Chiriașului (sublocatar, antreprenor) . Neînregistrarea nu va aduce niciun beneficiu chiriașului.

În concluzie, trebuie remarcat că, dacă una dintre părțile contractului de închiriere (cel mai adesea Chiriașul) este obligată să organizeze înregistrarea de stat a tranzacției, atunci sustragerea de la această obligație este o încălcare, iar cealaltă parte poate, pe cont propriu. alegere, mergeți în instanță pentru înregistrarea tranzacției cu toate cheltuielile percepute legate de întârziere, către partea responsabilă (articolul 165 din Codul civil al Federației Ruse) sau pentru a rezilia unilateral contractul de închiriere din cauza neîndeplinirii unei condiții esențiale pentru înregistrarea de stat a unui contract de închiriere pe termen lung.

In contact cu

Colegi de clasa

Am găsit o eroare în text! Selectați-l și apăsați Ctrl + Enter.